Kubaturberechnung: Kubatur präzise erklärt vom Immobiliensachverständiger

Kubatur Vorlage | Erklärung | Kubaturberechnung

Kubatur kurz erklärt: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

ⓘ Als Kubatur wird im Bauwesen das geometrische Volumen einer Immobilie bezeichnet. Die Basis zur Berechnung der Kubatur ist dabei die Brutto-Grundfläche eines Geschosses, also die Quadratmeterzahl des ganzen Geschosses inklusive der Außenwände und Putz an den Außenwänden der jeweiligen Ebene, ohne Berücksichtigung von Wänden die innerhalb des Geschosses liegen und Räume trennen.

ⓘ Zur Berechnung der Kubatur spielen Balkone und nicht überdachte Terrassen keine Rolle. Loggien und Wintergärten werden zur Berechnung der Kubatur mit angerechnet.

ⓘ Die Formel zur Berechnung der Kubatur lautet: Länge x Breite x Höhe. Die Höhe wird im Keller ab dem Fußboden inklusive Bodenbelag gemessen bis zum Bodenbelag des nächsten Geschosses. Ist kein Keller vorhanden, wird die Höhe vom Bodenbelag bis zum nächsten Bodenbelag des darüberliegenden Geschosses berechnet. Das Fundament bzw. die Bodensole im Keller wird mit 0,3 m berücksichtig.

Nicht angerechnet zur Kubatur wird der Dachüberstand und angebaute Wände an der Außenwand, die Beispielsweise als Windschutz dienen und keinen Geschlossen Raum mit mindestens 3 Seiten bilden und damit auch nicht überdacht sind. Auch Solarzellen auf dem Dach, Sonnenschutz (Pergola), Schornsteine, Lüftungsschächte oder Luftrohre die aus dem Gebäude ragen und allgemein weitere Dachaufbauten

Kubaturberechnung

Höhe für die Kubatur ermitteln

Um die Höhe für die Kubatur der einzelnen Geschosse zu ermitteln, messen Sie von der Oberkannte des Fußbodens bis zur Oberkannte des Fußbodens im nächsten Geschoss. Die Decke wird also mit einbezogen, aber das Fundament im Keller, oder wenn kein Keller vorhanden ist im Erdgeschoss, nicht mit einbezogen, sondern mit 0,3 m berücksichtigt.

Kubatur Vorlage

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Kubaturberechnung

Wofür wird die Kubatur benötigt?

Die Kubatur wird bei verschiedenen Immobiliendispositonen verwendet.

Darunter zählt:

  • Kostenplanung und -überwachung
  • Kenngröße für die bauplanungsrechtliche Beurteilung
  • Baufinanzierung
  • Grundlage zur Feststellung des Zeitwerts
  • Individuelle Aspekte

Was zählt zur Berechnung der Kubatur?

  • Alle Innenliegenden Flächen eines Hauses
  • Wintergärten
  • Windfang
  • Loggia
  • Überdachte Terrasse oder überdachte Dachterrasse
  • Garage (wenn angebaut)
  • usw.
Kubaturberechnung
Kubaturberechnung

Was wird nicht bei der Kubaturberechnung gezählt?

  • Tief- und Flachgründungen
  • Lichtschächte
  • Außentreppen und -rampen, wenn sie nicht konstruktiv am Gebäude angebunden sind
  • Eingangsüberdachungen
  • Dachüberstände
  • Auskragende Sonnenschutzanlagen
  • Schornsteine, Abgas- und Lüftungsrohre, die über die Dachhaut ragen
  • Lichtkuppeln mit einem Volumen oberhalb der Dachhaut von höchstens einem Kubikmeter
  • Pergolen
  • Befestigte Freisitze oder Terrassen, auch wenn aus der Geländeoberfläche herausragend

Sonderfälle bei der Kubaturberechnung

Bei der Kubaturberechnung nehmen Gebäudeteile, die nicht vollständig umhüllt, also mit Wänden umbaut sind, eine besondere Stellung ein. Ein Beispiel hierfür sind Überachungen auf Terrassen, die auf Stützpfeilern ruhen und über keine abgeschlossenen Wände verfügen. Ebenfalls findet man sehr häufig Loggien oder Attiken bei denen entweder der Deckel, bzw. die Überdachung fehlt oder eine Wand. Hier liegt die DIN 277-1:2005-02 fest, dass auch diese sogenannten fivktiven Bauteile zur Raumberegrenzung verwendet werden müssen. Somit zählen diese Teile ebenfalls zur Kubaturberechnung.

 

Wie vermisst man eine Attika und loggia für die Kubatur?

Bei Attika oder einer Loggia richtet sich die Vermessungsgrenze an den Stützen, oder falls stützenfrei durch den Dachrand.

Zählt der Balkon zur Kubatur? 

Der Balkon ohne Überdachung zählt nicht zur Kubaturberechnung und darf nicht mit angereichnet werden. Ein Umbau mit Windfang kann allerdings gesondert betrachtet werden. In der DIN 277-1:2005-02 werden zwar Balkone berücksicht, allerdings hebt die Immobilien Wertverordnung von 2021 dies wieder auf, wenn es um die Ermittlung der Herstellungskosten geht. 

Zählt die Terrasse zu Kubatur? 

Wenn die Terrasse nicht überdacht ist oder innerhalb des Außenwände des Hauses liegt, darf die Terrasse nicht mit angerechnet werden, nur der Teil der eine Art von Überdachung vorweißt, wie bei einer eingelassenen Terrasse oder überdachte Terrasse muss berücksichtigt werden.

 

Kubaturberechnung

Anleitung: Kubaturberechnung

So wird die Kubatur berechnet

Am besten erklären wir die Kubaturberechnung an einem Beispiel.

Dafür nehmen wir das allgemeine Einfamilienhaus als Probant mit folgenden Werten: 

  • Länge 10m 
  • Breite 7m
  • Firsthöhe 9m
  • Traufenhöhe  5m
  • Unterkellerung 2,7m
  • Dachüberstand 0,2m
  • Windfang (Anbau) 1,5m (Breite) x 2m (Länge) x 3m (Höhe)

 

Schritt 1: Kubaturberechnung - Zerlegung in Teilkörper (Volumen)
  • Hauskörper Oberkante Bodenplatte bis Traufhöhe
  • Dach Traufhöhe bis Firsthöhe
  • Windfang
Schritt 2: Kabaturberechnung - mathematische Formlen

a. Hauskörper: Länge x Breite x Höhe
b. Dach: Länge x Breite x Höhe x 0,5
c. Windfang: Länge x Breite x Höhe


Schritt 3: Kabaturberechnung in der Praxis

3. Berechnung der Volumen:

a. Hauskörper: 10m x 7m x (3m+2,7m) = 399m³
b. Dach: 10m x 7m x (9m – 3m) x 0,5 = 210m³
c. Windfang: 2m x 1,00m x 3,00m = 6m³

Summe aller Teilkörper = 615m³

Kubaturberechnung
Vorlage Kubatur 3D bemaßt

Wissenswertes zur Kubaturberechnung:

Die Kubaturberechnung ist in der Umsetzung relativ einfach. Wichtig ist die genauen Maße zu verwenden. 

Folgende Tipps helfen bei einer fehlerfreien Vermessung und Kubaturberechnung:

Zerlegung

Bei der Kubatur können Sie Ihr Haus einfach zerteilen. überstehende Elemente, wie in unserem Beispiel der Windfang oder Wintergärten können im abstehenden Bereich als eigener Teilkörper berücksichtigt werden. Da Innenwände keine Rolle spielen, messen Sie an den Außenwänden. Dabei können Sie die bekannten Formeln für Qauder und Dreiecke verwenden.

 

Dachneigung

In unserem Beispiel haben wir ein einfaches Satteldach verwendet bei dem die Formel: Länge x Breite x Höhe /2 Ihre Anwendung findet. Dabei spielt es keine Rolle mit welchem Winkel gebaut wurde, auch bei asymmetrischen Dächern findet diese Formel Ihre Anwendung. Aber bei mehreren Winkeländerung innerhalb des Daches, sollten Sie Diese Teile als eigene Teilkörper berücksichtigen und berechnen.

Unterkante bei Sonderbauteilen

Je nachdem wo die Unterkante eines Bauteils liegt, Rechnen Sie ab diesem Punkt das Volumen aus. Würde der Windfang beispielsweise in einer Hanglage liegen, sowie einen halben Meter unter dem eigentlichen Hauseingang liegen und mit paar Treppen zum Haupteingang verbunden sein, dann rechnen Sie hier mit der Oberkannte des Bodens (inkl. Bodenbelag).

Wo erhalte ich die Kubatur?

Die Kubatur erhalten Sie bei Ihrem zuständigen Bauamt, wenn diese in der Bauakte hinterlegt wurde. Teilweise finden sich auch Pläne im Grundbuchamt.

Liegt die Kubatur nicht im Bauamt vor können Sie die Kubaturberechnung nachträglich von einem Architekten durchführen lassen oder auch mit unserem Kubaturrechner selbst berechnen und von uns auf Plausibilität überprüfen und abstempeln lassen.

Kubaturberechnung

Was ist der Unterschied zwischen Brutto-Rauminhalt und Umbauter Raum bei der Kubatur?

Die DIN 277-1 von 2005, ersetzt den Begriff, Umbauter Raum(UR), der für die DIN 277von 1950. Bei älteren Grundrissen und Planung, ist darauf zu achten, ob der Begriff "Umbauter Raum(UR)" oder "Brutto-Rauminhalt(BRI)" benutzt wurde.

Bei der Berechnung der Kubatur mit der Umbauten Raum Methode, wird von Pauschale Höhen oder Faktoren verwendet. Diese Höhenwerte  oder Faktoren z.B im Keller, sind pauschal mit 2,4 Metern anzugeben oder als Faktor 2,4. Bei den folgenden Geschossen verwendet man andere Faktorenwerte.

Bei der Methode BRI (Bruttorauminhalt) werden die echten gemessenen Werte als Höhengrundlage verwendet. Und es wird auch im Keller die betonierte Kellersohle mit 0,30 Meter hinzuaddiert.

Der Bruttorauminhalt kann in zwei Varianten berechnet werden. In der ersten Variante wird ein tatsächliches Vorortaufmaß durchgeführt. In der Variante 2 kann der Bruttorauminhalt auch anhand von aktuellen Zeichnungen vorgenommen werden. Hierbei sollten bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche noch die Außenwände genauer beachtet werden und dessen Verkleidungsstärke oder auch Putzstärke zur Gebäudelänge und Breite hinzugerechnet werden.

Wer darf eine Kubatur erstellen?

Die Kubatur darf von jedem Fachkundigen berechnet werden, jedoch kommt es bei Banken und Ämtern häufig vor, dass ohne vorliegenden Sachkundenachweis an der Richtigkeit der Berechnung gezweifelt wird. Es empfiehlt sich einen Fachmann mit der nötigen Expertise heranzuziehen.

  • Immobiliensachverständiger 
  • Architekten 
  • Bauzeichner 
  • Gutachter 
  • auch Sie selbst, wenn Sie alles richtig machen bei der Vermessung und die DIN Norm beachten

 

Kubaturberechnung
Kubatur Vorlage

Kubatur Vorlage

Wie ist eine Kubatur aufgebaut?

Der Aufbau der Kubatur ist ähnlich wie bei der Wohnflächenberechnung, mit allen Elementen und dem Berechnungsweg verbunden. 

Dabei werden allerdings nicht die Räume genannt, sondern die Geschosse, sowie innerhalb der Geschosse die angebauten Teile berücksichtigt. Ein Bauteil ist ein rechtwinkliges Element.

Wie mit Bauklötzen unterteilt man das Haus in diese Volumenkörper. Je nachdem in welchen Geschoss angebaute Teilkörper wie Windfang oder Wintergarten liegen, werden diese in der Kubaturberechnung im entsprechenden Geschoss berücksichtigt.

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Nach welcher DIN Norm wird die Kubatur berechnet?

Berechnung des Brutto-Rauminhalts (BRI) laut ImmoWertV 2021, DIN 277-1 von 2005

Der Bruttorauminhalt, auch BRI genannt, ist die Summe der multiplizierten Höhen mit der Bruttogundfläche.

Berücksichtigt werden dabei überdeckte und von allen Seiten umbaute Räume, sowie überdeckte, aber nicht vollständig umbaute Räume. Die Höhe wird jeweils von der Bodenbelagsoberkante bis zur darüberliegendenen Bodenbelagsoberlkante der darüber liegenden Grundrissebene gemessen.

Laut § 35 bis 39 Immobilienwert Verordnung in Anlage 4 ist für die Berechnung der Flächen oder Rauminhalts die grundlegende Berechnungsvorschrift für die Berechnung der Herstellungskosten (NHK 2010). Das Bezugsmaß zur Berechnung der Herstellungskosten einer Immobilie ist in der Immobilie Wertverordnung von 2021 geregelt.

Ebenfalls als Bezugsmaß kann über den Brutto-Rauminhalt die Herstellungskosten mittels Umrechnungsfaktor errechnet werden.

Was wird nicht zum Brutto-Rauminhalt gezählt:

  • Lichtschächte
  • Spitzboden
  • Tief- und Flachgründungen
  • Außentreppe
  • Außenrampe
  • Eingangsüberdachung
  • ausragende Sonnenschutzanlage (Pergola)
  • Schornsteinköpfe
  • rausragende Lüftungsschächte
  • Balkon 
  • nicht überdachte Dachteterrassen bzw. Teile von Dachterrassen die nicht überdacht sind
Kubaturberechnung DIN

Berechnung der Brutto-Grundfläche

Wie wird die Brutto-Grundfläche berechnet?

Die Berechnung der Brutto-Grundfläche ist die Summe aller Grundrissebenen eines Bauwerks, die pro Geschoss und Zwischengeschoss getrennt zu betrachten sind. Als Berechnungsgrundlage für die Brutto-Grundfläche dient die DIN 277-1:2005-02 und wird bei Wertermittlungen erweitert mit der ImmoWertV Anlage 4 Abs. I Nr.2.

Berücksichtigt werden bei der Berechnung der Brutto-Grundfläche i.S.d. DIN 277-1:2005-02

überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen Baukörper
überdeckt (aber nicht normaler Dachüberstand) in voller Höhe, auch nicht allseitig umschlossen

Nicht zu den Grundflächen gehören:

  • Spitzböden
  • Kriechkeller
  • konstruktiv bedingte Hohlräume (abgehängte Decken)
  • Flächen bzgl. Wartung und Versorgung mit einer Höhe unter 1,25 m


Berechnung der Brutto-Grundfläche laut ImmoWertV 2021

  • Balkone werden im Gegensatz zur DIN 277-1(2005), auch wenn sie überdeckt sind, werden nicht mit angerechnet.
  • Flächen im Dachgeschoss werden zur Brutto-Grundfläche nur dann angerechnet, wenn eine Nutzbarkeit gegeben ist (z. B. als Abstellraum und Lagerräume) und eine Lichte-Höhe von 1,25 m vorliegt.
  • Die Brutto-Grundfläche nach der ImmoWertV berücksichtigt im Gegensatz zur reinen Geschossfläche alle Geschosse eines Gebäudes einschließlich nicht als Vollgeschosse geltender Dachgeschosse und der unterirdischen Flächen, wie Kellerräume und Tiefgarage.
  • Für die Berechnung der Brutto-Grundfläche werden, anders als bei der Wohnflächenberechnung, die Außenmaße der Grundflächen-Ebenen inklusive deren konstruktive Umschließungen, wie Wände, Dämmung und Putz verwendet.

Fazit

Insgesamt ist die Kubaturberechnung wesentlich einfacher zu berechnen als die Wohnflächenberechnung. Achtsam sollte man bei der Vermessung sein und bei der Anrechnung der verschiedenen Baukörper der Immobilie.

Die Kubatur selbst erstellen, kann daher auch selbst gelingen. Mit dem Kubaturrechner von wohnrechner.online können sicherstellen, dass der Berechnungsweg und Norm-Einhaltung korrekt sind unter der Voraussetzung einer sorgfältigen Vermessung.

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