Was gehört zur Wohnflächenberechnung und wie wird die Wohnfläche berechnet?

Wohnflächenberechnung Vorlage | Erklärung | Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Das wichtigste zur Wohnflächenflächenberechnung auf einen Blick:

ⓘ Es gibt 4 unterschiedliche Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist für die Grundsteuerreform, Anschluss- und Baufinanzierung, sowie für Miet- und Kaufverträge die richtige Wahl.

ⓘ Die exakte Wohnflächenberechnung hat Auswirkungen auf die Kosten im Miet- und Kaufvertrag. Auch die Nebenkostenabrechnung basiert auf den Werten der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV).

ⓘ In einer Wohnflächenberechnung werden alle Flächen in einer Wohnung oder einem Haus angegeben, aber prozentual unterschiedlich aufgeteilt und dabei als Nutz-/ und Nebenflächen oder Wohnflächen deklariert.

ⓘ Was ist mit Deckenhöhen, die die Mindesthöhen nicht erreichen? Bei Bestandsimmobilien, die die Mindesthöhe von 2,40 Metern nicht erreichen, wie zum Beispiel bei einem alten Fachwerkhaus, bei denen allgemein die Deckenhöhe nicht der aktuellen Wohnflächenverordnung entsprechen, können Sie beim Baumamt einen Sonderantrag stellen um die Flächen trotzdem als Wohnfläche deklarieren zu lassen und damit in die Wohnflächeberechnung einfügen. 

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Was ist eine Wohnflächenberechnung?

Die präzise und aktuelle Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung 2022 wird in den kommenden Monaten und Jahren besonders wichtig, denn am 31.10.2022 ist der Stichtag für die Grundsteuerreform 2022.

Bis zu diesem Zeitpunkt müssen alle Eigentümer von Immobilien beim Finanzamt Ihre Feststellungserklärung einreichen.

Bei einer Wohnflächenberechnung werden die Raumflächen aufgeteilt in Wohnfläche und Nutzfläche. Abhängig von der Raumhöhe, Belichtung und Lage wird ermittelt, ob die Grundfläche zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

Wohnflächenberechnung

Tabelle: Was gehört zur Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung 2022?

Zur Wohnfläche zu 100 % angerechnet werden kann laut Wohnflächenverordnung: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro, Gästezimmer mit einer Deckenhöhe von über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten, Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus), Verkehrswege innerhalb des Wohnraums mit über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten, Dachgeschossräume über 2,40 m Höhe und in der Dachschräge ab 2 m.

Ebenfalls werden ausgebaute Keller zur Wohnflächenberechnung gezählt, wenn genügend Fenster verbaut sind, also ein ausreichender Lichteinfall vorliegt. Hierbei muss die Fensterfläche (Rohbau) zu 1/8 in Relation zur Wohnfläche stehen bzw. 1/10 je nach Landesbauordnung.

Eine Fensteröffnung mit 1 m² ist demnach angemessen für 8 m² Wohnraum. Wird der Wert unterschritten, zählt der Raum nicht zur Wohnfläche dazu. Außerdem muss die Deckenhöhe von über 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern betragen und 2,30 m bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sein. Ausnahme sind ältere Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestandsimmobilien) mit der absoluten Mindestgrenze von 2,20 m, ansonsten gelten 2,30 m. Mehrfamilienhäuser liegen bei 2,40 m. Werte unter der Mindestgrenze müssen mittels Antrag beim Landesbauamt genehmigt werden.

In Dachschrägen und Unter Treppen werden die Flächen zu 50 % angerechnet in einem Bereich von 1,99 m bis 1 m.[4]

TerrasseBalkonLoggien werden zu 25 % zur Wohnfläche angerechnet, wenn diese nicht überdacht und /oder zur Straßenseite ausgerichtet sind, also in einer nicht ruhiger Lage angesiedelt sind. Terrasse, Balkon, Loggia können zu 50 % zu Wohnfläche angesiedelt werden, wenn Sie nicht zur Straßenseite ausgerichtet sind und Überdacht sind.

Ein unbeheizter Wintergarten wird mit 50 % zur Wohnfläche angerechnet. Ein beheizter Wintergarten wird zu 100 % bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.

Welche Räume zählen zur Wohnflächenberechnung nach WoflV?

Anrechnung der Wohnfläche Raumart Raumhöhe
100 % Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro, Gästezimmer mit einer Deckenhöhe von über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten werden mit 100% angerechnet. über 2,00 m
100 % Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus) - Verkehrswege innerhalb des Wohnraums mit über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten über 2,00 m (Keller ausgenommen)
50 % Dachschrägen & Flächen unter Treppen von 1 m bis 2 m
100 % Dachzimmer über 2,30 m bzw. bei Bestandsimmobilien 2,00 m
25- 50 % Terrasse, Balkon, Loggia und Wintergarten zählen zu 25% zur Wohnfläche. Sind diese überdacht und nicht zur Straßenseite ausgerichtet, also in ruhiger Lage angesiedelt, werden sie zu 50% berücksichtigt. -
100 % Ein ausgebauter Keller zählt zu 100% zur Wohnfläche, wenn genügend Fenster verbaut sind, also ein ausreichender Lichteinfall vorliegt. Hierbei muss die Fensterfläche (Rohbau) zu 1/8 in Relation zur Wohnfläche stehen. Eine Fensteröffnung mit 1 m² ist angemessen für 8 m² Wohnraum. Wird der Wert unterschritten, zählt der Raum nicht zur Wohnfläche dazu. Außerdem muss die Deckenhöhe von über 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern/ 2,30 m bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sein. Ausnahme sind ältere Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestandsimmobilien) mit der absoluten Mindestgrenze von 2,20 m, ansonsten gelten 2,30 m. Mehrfamilienhäuser liegen bei 2,40 m.
0 % Nebenflächen, Dachschrägen & Flächen unter Treppen mit weniger als 1 m Deckenhöhe werden nicht angerechnet. von 0 m bis 1 m

Wie werden Sonderräume in der Wohnflächenberechnung behandelt?

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung macht auch Vorgaben für besondere und nicht alltägliche Räume. So werden Wintergärten und Schwimmbäder, wenn sie nach allen Seiten geschlossen, also integraler Bestandteil des umbauten Raumes sind, zu 50 % hinzugerechnet. Wenn sie beheizt sind, können die Flächen zu 100 % angerechnet werden.

In einem privaten integrierten Hallenbad, werden auch die Wasserflächen zur Wohnfläche angerechnet.

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Wohnflächenberechnung Vorlage

Wie sieht eine Wohnflächenberechnung aus?

Eine professionelle Vorlage für Wohnflächenberechnung ist tabellarisch angeordnet. Die Grundfläche wird strukturiert aufgeteilt und eine Aufstellung jedes einzelnen Raumes, sowie der einzelnen Raumteile mit Rechenweg dargestellt.

Die Bank benötigt eine zertifzierte Wohnflächenberechnung mit Stempel vom Fachmann.

So können Sie die Wohnflächenberechnung verwenden, um Ihre Nebenkosten richtig zu berechnen und gleichzeitig Ihre Miete zu senken oder einen zu hohen Kaufpreis, verursacht durch eine nicht korrekte Wohnflächenberechnung, nachzuweisen.

Ebenfalls benötigen Sie die Wohnflächenberechnung für den Verkauf der Immobilie, sowie weitere Unterlagen.

Wohnflächenberechnung Vorlage

Wohnflächenberechnung Vorlage für die Grundsteuer

Woher bekommt man eine Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer?

Für die Grundsteuerreform benötigen alle Immobilieneigentümer den Wert einer aktuellen Wohnflächenberechnung für die Grundsteuerklärung. Die Angaben der Wohnflächenberechnung sind der Feststellungserklärung für die Grundsteuer. 

Sie haben mehrere Möglichkeiten die Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer zu beantragen. Liegt keine aktuelle Wohnflächenberechnung beim Bauamt vor, haben Sie alternativ die Möglichkeit die Berechnung von einem Architekten durchführen zu lassen.

Dieser Weg ist mit hohen Kosten verbunden und kann mehrere 1000 EUR kosten. Eine günstigere Alternative ist der Wohnflächenrechner oder unsere Vorort-Vermessung.

Wenn Sie sich die Zeit nehmen wollen und Ihre Wohnfläche selbst vermessen, können Sie unseren einzigartigen Wohnflächenrechner verwenden. Mit Prüfstempel zur Plausibilität belaufen sich die Kosten so auf 49,99 EUR. Die Wohnflächenberechnung können Sie so in 30 Minuten erledigen.

Wohnflächenberechnung

Korrekte Wohnflächenberechnung laut Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Wohnflächenberechnung WoFlV

Die Wohnflächensumme wird auf Grundlage einer ordentlichen Wohnflächenberechnung erstellt und ist ein wichtiger Faktor bei Immobilienfinanzierung, Handel, Vermögenseinschätzung und weiteren Immobiliendispositonen.

Es existieren mehrere gültige Berechnungsverfahren, die jedoch für unterschiedliche Anwendungen Verwendung finden und daher auch unterschiedliche Ergebnisse liefern.

Die Wohnflächenberechnung ist ausschlaggebend für die Miethöhe, den Immobilienkaufpreis und die Nebenkostenabrechnung. Grade bei steigenenden Heizkosten in einem Mehrfamilienhaus, kann es einen erheblichen Unterschied machen, wenn die Wohnfläche nicht korrekt ist und Sie zu viel Kosten für die Heizung anteilig zahlen, obwohl Sie laut Wohnflächenberechnung das gar nicht müssten.

Arten der Wohnflächenberechnung

gültige Methoden mit unterschiedlichen Einsatz

Seit dem 1. Januar 2004 ersetzt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die II. Berechnungsverordnung. Die Änderungen betreffen vorwiegend: Dachterrasse, Loggia oder Balkon, sowie Flächen in Dachschrägen und Kellerräumen.

Vier gängige Berechnungsmethoden gibt es, wobei die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) die gängige Methode zur Berechnung ist und für Vermietung, Verkauf, Grundsteuer und Finanzierung gefordert wird.

1. Die Wohnflächenverordnung nach WoFlV

Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung konzentiert sich auf die tatsächlich nutzbare Wohnfläche. Verschiede Bedingungen müssen dabei erfüllt sein, so zum Beispiel wird bei einem Balkon in der Regel 25% der Grundfläche angerechnet und eine Loggia mit 50%. Beheizte Wintergärten können mit einer Wohnfläche von 100% angerechnet werden. Unbeheizte Wintergärten werden nur mit 50% berücksichtigt.

2. Die Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung

3. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 283

4. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Laut der Berechnung nach DIN 277 zählt die Fläche des Balkons immer zu 100% zur Wohnfläche. 

ACHTUNG: Bei einem Mietvertrag oder Kaufvertrag können Sie ausschließlich die 1. Berechnungsmethode nach der Wohnflächenverordnung verwenden. Achten Sie darauf, dass Sie daher die Wohnung nach der aktuelle Wohnflächenverordnung vermessen haben.

Wohnflächenberechnung: Wohnflächenverordnung versus DIN-Norm 277

Die DIN-Norm 277 und die Wohnflächenverordnung, die erst seit 2004 gilt, bieten zwei verschiedene Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung. Beide Methoden unterscheiden sich dabei in vielerlei Punkten und ermitteln für ein und dieselbe Wohnung oftmals eine unterschiedlich große Wohnfläche.

Die Unterschiede können sich sogar um bis zu 40 Prozent voneinander unterscheiden. Grund ist, dass die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 die Grundfläche mit der Wohnfläche gleichsetzt. Für die Berechnung nach DIN spielt die Raumhöhe keine Rolle.

Zudem gehören sowohl Kellerräume, Heizungsräume und Garagen, als auch Terrassen, Balkone und Wintergärten ausnahmslos zur Wohnfläche.

Die Wohnflächenverordnung zählt Garagen, Heiz- und Kellerräume hingegen nicht zur Wohnfläche und betrachtet Dachschrägen, Treppen, Wandnischen, freistehende Säulen und Pfeiler differenziert.

So zählen diese nur bei bestimmten Maßen zur Wohnfläche, während sie häufig nicht in die Wohnflächenberechnung mit einfließen. Beide Berechnungsgrundlagen, sowohl die Wohnflächenverordnung als auch die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277, weisen somit bei derselben Wohnung eine vollkommen unterschiedliche Größe aus.

Bevor Sie allerdings selbst den Zollstock und den Wohnrechner.Online zur Hand nehmen, sollten Sie genau wissen, welche Berechnungsgrundlage in Ihrem Mietvertrag festgehalten ist. Ist dies nicht ordnungsgemäß protokolliert, können Sie Ihre Berechnung durchführen und anschließend feststellen, ob Abweichungen vorhanden sind.

Hier finden Sie eine Anleitung zur Vermessung und Berechnung. Oder unser DEKRA zertifizierter Fachmann kommt zu Ihnen nach Hause und vermisst Ihren Wohnraum. Denn nur so können Sie die Wohnfläche bestimmen, die schließlich Grundlage Ihres Vertrages ist.

Auf dieser Grundlage können Sie ebenfalls die Nebenkostenabrechnung für Ihr Mehrfamilienhaus berechnen und erfüllen die Bedingungen bei einem notariellen Kaufvertrag.

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Zur Wohnflächenberechnung angerechnet werden laut Wohnflächenverordnung WoFlV:

✔ Wohnzimmer

✔ Schlafzimmer

✔ Kinderzimmer

✔ Gästezimmer

✔ Küche

✔ Esszimmer

✔ Flur

✔ Sauna

✔ Schwimmbad

✔ Fitnessstudio

✔ Terrasse

✔ Balkon

✔ Loggia

✔ Erker

✔ Wintergarten (wenn beheizt zählt es zu 100% zur Wohnfläche, bei unbeheizten Wintergärten 50%)

✔ Hallenbad (wenn beheizt zählt es zu 100% zur Wohnfläche, bei unbeheizten Schwimmbädern (privaten integrierten Hallenbändern) 50%)

✔ Souterrain bzw. Kellerwohnung (wenn dieser ausgebaut ist und nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung gebaut ist, wird es an die Wohnfläche mit angereichnet. (genau Erklärung weiter unten)

✔ Bäder in Kellerwohnungen werden zu 50% bzw. zu 100% angerechnet. (genaue Erklärung weiter unten)

Nicht zur Wohnflächenberechnung angerechnet werden laut Wohnflächenverordnung WoFlV:

✘ Dachböden (wenn ausgebaut und den Bestimmungen entsprechen)

✘ Heizungs- und Kellerräume

✘ Waschküchen

✘ Abstellkammern

✘ Fahrradabstellraum

✘ Zubehörräume

✘ Trockenräume

✘ Garagen

✘Technikräume

Unterschiede Grund-, Nutz-, und Wohnflächenberechnung

Vor der Wohnfläche kommt die Grundfläche

Grundfläche ermitteln: Die Grundfläche ist der Basiswert aller angerechneten und nicht angerechneten Räume. Die Grundfläche setzt sich also aus der Wohnfläche sowie den Nutz- und Nebenflächen zusammen.

Wohnfläche ermitteln: Zu welchem Anteil die Grundfläche zur Wohnfläche angerechnet werden kann, hängt vom Raum, Fensterfläche und Höhe ab.

Nutz- und Nebenflächen ermitteln: In der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) geben Sie jeden Raum an, der existiert, auch wenn er nicht als Wohnfläche angerechnet wird.

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Von der Wohnfläche abgezogen wird: 

✘ Schornstein

✘ Säulen und Pfeiler

✘ Vormauerwerk

✘ Treppen mit über 3 Steigungen, sowie Absatz

✘ Türnischen

✘ Wand- und Fensternischen (wenn sie nicht bis zum Fußboden reichen und wenn, dann nur mit einer Tiefe von weniger als 13 cm)

 

Von der Wohnfläche nicht abgezogen wird im Dach:

✔ Fußsockel (Sockelleiste oder Schrammleisten)

✔ fest eingebaute Gegenstände (Heizung)

✔ Badewanne oder Dusche

✔ Tür und Fensterumrahmung (Tür und Fensterbekleidung)

✔ Einbaumöbel

Wohnflächenberechnung

Gewisse Bauelemente und Bauteile werden bei der Wohnflächenberechnung abgezogen, wie ein Schornsteinschacht, da diese Flächen nicht Nutzbar sind.

Wohnflächenberechnung in der Dachschräge

Wie wird die Wohnfläche bei Dachgauben berechnet?

Bei der Wohnfläche im Dach ist die Raumhöhe der Grundfläche relevant. Ist eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m vorhanden, kann die darunter liegende Fläche zu 100% angerechnet werden. Gleiches gilt bei Kleinräumen. Bei Neubauten muss die Höhe 2,30 m betragen.

Liegt die Höhe in der Schräge zwischen 2 und 1 Meter wird die Fläche zu 50% angerechnet. Grundflächen mit einer Höhe von unter einem Meter, gelten als Nebenflächen und werden nicht mit angerechnet, aber als Nutz- und Nebenflächen angegeben.

Schrägen mit einer Deckenhöhe von 2m bis 2,20 m, bzw. 2,30 m werden zu 100% als Wohnfläche gezählt.

Oft ist dies bei einem schrägen Dachfenster der Fall. Dann gilt wieder die bekannte Regel: von 1 - 2 Meter können 50% angerechnet werden, ab 2 Meter kann die Grundfläche zu 100% angerechnet werden und unter 1 m ist sie als Nutz- und Nebenfläche auszuzeichnen und anzugeben.

 

Wie wird die Wohnfläche unter Dachfenstern berechnet?

Dachfensterschrägen

Bei einem schrägen Dachfenster haben Sie mehr Raum zur Verfügung, als an anderen Stellen des Daches, da durch die Fensteraussparung andere Höhenverhältnisse herschen,sowie das Fenster durch die Öffnungsfunktion zusätzlichen Raum schafft. Daher sollte es anders behandelt werden.

 

In der aktuellen Wohnflächenverordnung ist dieser Punkt nicht ausgearbeitet und es fehlt eine ausdrückliche Regelung. Bei der früheren Berechnungsart nach DIN 283 wurden diese Flächen zu 100% angerechnet. Obwohl die DIN 283 nicht mehr verwendet wird, dient es derzeit bei Streitigkeit als Lückenfüller für diesen besonderen Fall.

Allerdings wird die aktuelle Wohnflächenverordnung vermutlich angepasst, sodass die 0%, 50%, und 100% Regelung auch hier gilt, Immobiliengutachter und Sachverständiger richten sich aktuell nach der ersatzweise greifenden alten Regelung für diesen Sonderfall, dabei wird aber die Fläche ab der 1 Meter Linie zu 100% angerechnet. Sollte das Fenster niedriger liegen, dann wird erst ab diesem Punkt gerechnet.

In unserer kostenlosen Akademy finden Sie Erklärvideos zu den vielen Fragen und Sonderfällen.

Wohnflächenberechnung: Treppe

Wie wird die Wohnflächenberechnung unter der Treppe angerechnet?

Bis zu 3 Treppenstufen können zur Wohnfläche angerechnet werden, ab der dritten Stufe werden die Treppenflächen nicht mehr angerechnet, wenn beispielsweise ein Versatz in den Ebenen vorliegt.

 

Unter der Treppe kann die Grundfläche ab zwei Metern zu 100% zur Wohnfläche angerechnet werden. Bei 1 - 2 Metern Höhe wird die Fläche zu 50% berücksichtigt. Unter einem Meter wird die Grundfläche nicht angerechnet, sondern zählt zu den Nutz- und Nebenflächen.

Wie wird die ausreichende Belichtung in Kellerwohnungen berechnet?

Wohnfläche im Keller

Das Verhältnis von Fenstern, genauer gesagt die Rohbaumaße der Fensteröffnung im Verhältnis zur Grundfläche sind ein ausschlaggebender Punkt bei der Anrechenbarkeit der Wohnfläche. 

In der Regel muss das Fenster oder die Fenster 1/8 der Grundfläche betragen.

Nach der Länderordnung gibt es hier aber auch Unterschiede. So muss in Rheinland- Pfalz und Banden-Wüttemberg die Fensteröffnungsfläche (Rohbaumaße) nur 1/10 betragen. Mit unserem Wohnflächenrechner® können Sie Ihre Wohnfläche, nach der Wohnflächenverordnung einfach berechnen.

Beispiel: 

Wenn Sie in Rheinland-Pfalz eine Kellerwohnung mit einer Deckenhöhe von 2,30 Metern besitzen, die vor dem 01.01.2004 erbaut wurde (ansonsten 2,40 m), dann reicht ein Fenster mit 1 m² in Rheinland-Pfalz aus für eine 20 m² Kellerraum, aber in Nordrhein Westfalen nur für 16 m². Die genaue Regelung für Ihr Bundesland finden Sie in der folgendenTabelle.

Wohnflächenverordnung Tabelle: Reglungen für die Wohnfläche in Kellerräumen

Bauverordnung Anforderung einfach erklärt Anteil Verhältnis: Fenster zu Grundfläche
     
Musterbauordnung Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Bayern 2017 Die Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums inklusive der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien betragen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Baden-Württemberg 2017 Wohnfläche in Baden-Württemberg ist im Keller zulässig, wenn die Fenster mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen. Raumteile eines Zimmers mit einer lichten Höhe bis 1,5 m werden nicht berücksichtigt. Grundlegende Voraussetzung: ausreichende Beleuchtung mit Tageslicht muss vorhanden sein. 1/10
     
Wohnflächenberechnung Berlin 2017 Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen müssen mindestens mit einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. Bei einer nachträglichen Umnutzung kann von §48 Absatz 2 abgewichen werden. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Brandenburg 2016 Die Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen müssen von mindestens ein Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Bremen 2009 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten, und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Hamburg 2016 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien vorweisen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Hessen 2016 Tageslicht und Belüftung müssen ausreichend vorhanden. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von insgesamt mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien vorweisen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Mecklenburg-Vorpommern 2017 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Niedersachsen 2017 In Aufenthaltsräumen muss die Größe der Öffnungen für notwendige Fenster im Rohbaumaß insgesamt mindestens ein Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes zuzüglich der Nettogrundfläche vor den Fenstern liegender Loggien und Vorbauten betragen. Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben außer Betracht. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Nordrhein-Westfalen 2017 Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes betragen. Auch ein geringeres Maße oder Oberlichte anstelle von Fenstern sind zulässig, falls keine Bedenken bei den Lichtverhältnissen bestehen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Rheinland-Pfalz 2015 Aufenthaltsräume müssen Fenster vorweisen, die ins Freie führen, ausreichend Tageslicht bieten und ausreichend gelüftet werden kann. Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen darf ein Zehntel der Grundfläche des Raums nicht überschreiten; ein geringeres Maß kann zugelassen werden, wenn bei den Lichtverhältnissen keine Bedenken bestehen. Bei Aufenthaltsräumen im Dachraum bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bei der Ermittlung der Grundfläche außer Betracht. Oberlichte an Stelle von Fenstern können zugelassen werden, wenn die Gesundheit nicht beeinträchtigt wird. 1/10
Wohnflächenberechnung Saarland 2016 Die Fenster im Keller mit Rohbaumaßen der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten oder verglaster Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Sachsen 2017 Aufenthaltsräume benötigen genügend Belüftung und mit Tageslicht. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Sachsen-Anhalt 2016 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien nachweisen. 1/8
     
Schleswig-Holstein 2016 Aufenthaltsräume müssen sofort ins Freie führende Fenster von solcher Anzahl und Beschaffenheit sein, dass die Räume ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet wird. Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der nutzbaren Grundfläche des Raumes einschließlich der nutzbaren Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. Oberlichter anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes keine Bedenken bestehen. Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn für die dahinterliegenden Räume eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht und Lüftung sichergestellt ist. 1/8
     
Thüringen 2016 Kellerräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Die Aufenthaltsräume müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Grundfläche von Anbauten, wie verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8

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Alle Sonderregelungen für die Wohnflächenberechnung im Keller

Auch der Keller kann zur Wohnfläche angerechnet werden, wenn die Deckenhöhe mindestens 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern beträgt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern müssen mindestens 2,30 m vorliegen. Bei Bestandsimmobilien in Einfamilienhäusern ist mit Genehmigung bzw. Gutachten die absolute Mindestgrenze von 2,20 m zulässig.

Außerdem müssen Fenster mit genug Sonnenlichteinfall (also kein Schacht) vorhanden sein. Diese dürfen in der Höhe nicht über 80 cm vom Boden aus liegen.  Die Wohnfläche im Keller wird zu 100% angerechnet, wenn die Fensterfläche (Rohbau) im Verhältnis zur Grundfläche 1/8 beträgt. 

Haben Sie einen ausgebauten Keller mit einem Fenster mit einer Größe von 1m² bei einem Raum von 20 m², wäre dies nicht zulässig. Es müssen dann mindestents zwei solcher Fenster für diesen Raum vorhanden sein., da das Verhältnis 1 zu 10 betragen würde. Haben Sie das Glück und Ihre Immobilie steht in Rheinland-Pfalz oder Baden-Württemberg, dann ist das 1 zu 10 Verhältnis ausreichend. 

Zählt ein Bad im Keller zur Wohnfläche?

Wohnflächenberechnung: Badezimmer im Keller

Wenn Sie ausschließlich ein Badezimmer im Keller haben, ohne weitere Wohnräume im Keller, dann wird das Bad zu 50% angerechnet. Das Badezimmer benötigt im Keller nicht zwingend ein Fenster, damit es als Wohnfläche angerechnet werden kann.

Befinden sich im Keller weitere Wohnräume, welche den oben genannten Regelungen entsprechen, kann das Bad zu 100% angerechnet werden.

Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung: Wohnfläche unter einem Dachflächenfenster

Die Wohnfläche unter einem Dachflächenfenster, wird ab der 1 Metergrenze zu 100% mit angerechnet nach der ersatzweise greifenenden DIN 283, bis dieser Sonderfall in der Wohnflächenverordnung erweitert und geregelt wird.

In allen Bundesländern und Städten bieten wir die Wohnflächenberechnung und Vermessungen an!

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Fazit

Geht es um ein Rechtsverfahren, einen Kauf oder Verkauf, dann sollten Sie den Profi engagieren und unseren Vorort Vermessungsservice nutzen, oder die Wohnflächenberechnung mit Prüfstempel verwenden, damit Ihre Käufer gültige Unterlagen für die Finanzierung einreichen können. Eine selbst erstellte Wohnflächenberechnung ohne Prüfstempel eines Sachverständigen akzeptiert die Bank nicht.

Der Wohnflächenrechner mit dem Sie die Wohnfläche selber berechnen können und auf Plausibiltät vom Baugutachter prüfen und abstempel lassen können ist unsere Empfehlung.

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Kommentare (19)

  • Thomas

    am 14.07.2022
    +9
    Was mache ich, wenn ich ein altes Haus habe, wo keine Decke höher als 2,40m ist, sondern teilweise 2m bis 1,90m? Dann zählt es ja nicht zur Wohnfläche? Das Haus ist 200 Jahre alt.

    Danke, Gruß Thomas
    • Martin Dierksen

      am 14.07.2022
      +3
      In diesem Fall ist es Sinnvoll mit Ihrer LBO ( Landesbaubehörde) kontakt aufzunehmen.
      Beantragen Sie ein Zulassung als Aufenthaltsräume.
      Wenn Sie die Zulassung haben, können Sie gemäß WoFLv Ihr Objekt erfassen.
    • Michael

      am 16.07.2022
      +7
      Hallo Thomas, in diesem Fall kannst du dich beim zuständigen Bauamt melden und einen Sonderantrag stellen. Bei historischen Bestandsimmobilien erhält man dann eine Sondergenehmigung.

      Herzliche Grüße
      Michael
  • Mia

    am 14.07.2022
    +18
    Hallo Wohnrechner Team,

    zählen die Flächen zwischen den Türen auch zur Wohnfläche?

    Liebe Grüße Mia
    • Martin Dierksen

      am 14.07.2022
      +5
      Die Flächen zwischen den Türen sind keine Wohnfläche, egal wie stark die Wand ist.
    • Michael

      am 16.07.2022
      +2
      Hallo Mia,

      die Flächen unter dem Türrahmen, bzw. zwischen den Türen werden nicht zur Wohnfläche angerechnet.

      Herzliche Grüße
      Michael
    • Torben

      am 01.08.2022
      +8
      Hallo Mia, nein die Flächen zählen nicht zur Wohnfläche. Einfach ignorieren.

      LG
  • Norman

    am 31.07.2022
    +2
    Ich habe einen teilweise ausgebauten, jedoch ungenutzten Keller. Die Deckenhöhe ist 2,50m, die Fensterflächen sollte auch 1/8 betragen. Gemäß der oben aufgeführten Erklärung darf der Abstand vom Boden bis Fenster jedoch 80cm nicht überschreiten. Hier bin ich mit 1,10m deutlich darüber.
    Muss ich diese Räume für die Grundsteuerermittlung nun berücksichtigen oder gelten diese laut Wohnflächenverordnung nicht mehr als Wohnraum?
    Vielen Dank für ihre Hilfestellung zur Klärung.
    Gruss,
    Norman
    • Martin Dierksen

      am 01.08.2022
      +2
      Hallo Norman,
      ich empfehle Ihnen, Ihre Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung vom Stand 2004 mit unserem Tool durchzuführen, das Ihren Keller als Nutzfläche berücksichtigt.
      Das FA möchte eine aktuelle und wahrheitsgemäße Angabe der Wohnfläche von Ihnen haben.
      Wenn Sie nach der DIN 277 Ihre Wohnfläche berechnen, kommt in der Regel eine größere Wohnfläche heraus.
    • Michael

      am 01.08.2022
      +12
      Hallo Normen,
      gewisse Bundesländer lassen Abweichungen zu. Jetzt kommt es drauf an in welchem Bundesland sich Ihre Immobilie befindet. Anschließend kann man in der Bauordnung prüfen was möglich ist. Dafür haben wir aktuell auch eine neue Tabelle erstellt, die Sie jetzt oben finden. Bei Rückfragen während der Berechnung, stehen wir Ihnen auch gerne persönlich zur Verfügung.

      Herzliche Grüße

      Michael
  • Andreas J

    am 04.08.2022
    +2
    Ich habe ein Einfamilienhaus Baujahr 1957. Das künftige Bad unter vollständiger Dachschräge befindet sich im Rohbau (weder Estrich, Elektro noch Wasser verlegt). Dieser Raum war seit Errichtung des Hauses auch noch nie ausgebaut und bewohnt.
    Zählt dieser Raum dennoch zum Wohnfläche dazu oder muss ich ihn erst nach Fertigstellung nachmelden?
    • Michael

      am 09.08.2022
      +4
      Guten Tag, wenn Sie den Raum zeitnah ausbauen, dann können Sie den Raum zur Wohnfläche zählen, unter der Bedingung, dass es der Wohnflächenverordnung entspricht.

      Herzliche Grüße

      Michael
    • Andreas J

      vor 3 Wochen
      +2
      Danke Michael für die schnelle Antwort!

      Zum Rohbau meines Bades. Momentan sind Handwerker und Material nur schwer zu bekommen und der Ausbau des Bades zeitlich noch nicht absehbar. Derzeit befindet sich der Raum voll unter der Dachschräge. Ich möchte dort aber noch eine große Gaube einziehen lassen, was dann aufgrund der geänderten Raumhöhe wieder eine andere Wohnfläche ergäbe. Ist es in diesem Fall ratsam diesen Raum erst im nutzbaren Zustand zur Wohnfläche dazuzurechnen und ggf. dem Finanzamt etc dann nachzumelden?
  • Alex

    am 16.08.2022
    +2
    Guten Tag,
    ich bewohne ein älteres Haus.
    In diesem gibt es nur einen Festbrennstoffherd in der Küche. Die anderen Räume sind unbeheizt.
    Zählen diese Räume alle zu 100% zur Wohnfläche zu oder nur anteilig?
    Mit freundlichen Grüßen,
    Alex
    • justus

      vor 2 Wochen
      +2
      Hallo Alex, ob ein Raum zur Wohnfläche gehört oder nicht, hängt nicht von der Heizung ab. Dementsprechend sind alle anderen Räume grundsätzlich als Wohnfläche anzusehen.
  • Margit Graf

    vor 2 Wochen
    +2
    Zählt ein abgemauerter begehbarer Kleiderschrank auch zur Wohnfläche?
    • justus

      vor 2 Wochen
      +2
      Hallo Margit, ja, ein abgemauerter begehbarer Kleiderschrank zählt auch zur Wohnfläche.
  • Dirk

    vor 2 Wochen
    +3
    Ich habe mein Dach in einen Altbau etwas ausgebaut.
    Die Fensterfläche ist aber nicht ausreichend für einen offizielle Nutzung (Rettungsweg), muss ich diese als Wohnfläche angeben?

    Schöne Grüße
    Dirk
    • wohnenwissen

      vor 1 Woche
      +3
      Guten Abend Dirk, dann zählt der Raum nicht zur Wohnfläche und wird als Nutzfläche deklariert.

      Gruß Michael