Wohnflächenberechnung präzise erklärt

Wohnflächenrechner für die Bank und Grundsteuer

Wohnflächenberechnung

Die drei wichtigsten Punkte zur Wohnflächenberechnung:

1. Es gibt vier unterschiedliche Berechnungsarten der Wohnfläche. Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung und die Berechnung nach DIN 277 sind die gängigen Methoden zur Berechnung der Wohnfläche und Nutzfläche.

2. Mit der Wohnflächenberechnung wird der Immobilienwert ermittelt und der Mietpreis berechnet. Auch die Höhe der Nebenkostenabrechnung basiert auf dem Wert der Wohnflächenberechnung.

3. In diesem Berechnungsnachweis für Flächen, werden alle Flächen in einer Wohnung oder einem Haus angegeben und prozentual unterschiedlich aufgeteilt. Je nach Raumart werden die Flächen als Wohnfläche oder Nutzfläche bezeichnet.

"Die falsche Art der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuererklärung führt zu höheren Kosten."

Vermessung für Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Schnitte vom Fachmann

Unterlagen für die Grundsteuer oder Finanzierung bei der Bank

Wohnflächenberechnung für Grundsteuer berechnen

Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung selbst vermessen

Die korrekten Angaben zur Wohnfläche und Nutzfläche benötigen Immobilieneigentümer für die Grundsteuererklärung.

Die Angaben der Wohnflächenberechnung nach DIN 277, die Sie in Ihren Unterlagen finden ist zulässig, allerdings können Abweichungen bis zu 40% auftreten. Es ist ein Nachteil für Sie, wenn Sie die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung von 2004, sowie der Landesbauordnung und der DIN 277 in Kombination nicht berücksichtigen.

Mit der richtigen Wahl der Wohnflächenberechnungsart können Sie erhebliche Kosten sparen.

Achtung! Ist Ihre Immobilie vor 2004 gebaut worden, dann liegt Ihnen nur eine Berechnung nach der DIN 277 vor. 

"Bezahle nur das, was du bewohnst!"

Wohnflächenberechnung für Grundsteuer

Vorschrift Wohnflächenberechnung

Rechtsgrundlage der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer

Im Steuergesetz sind die Begriffe der Wohnfläche und Nutzfläche für die Grundsteuer nicht definiert worden. Somit ergeben sich für den Bürger keine Verpflichtung, welche explizite Berechnungsmethode angewandt werden muss. Es wird allerdings auf die DIN 277 und die Wohnflächenverordnung hingewiesen. Die Ausfüllhilfen der Finanzämter sind keine rechtlichen Normen und als Verwaltungsvorschriften kategorisiert, daher sind sie für Bürger nicht verbindlich und gelten nur für die Verwaltung selbst. Für den Bürger begründen Sie weder Rechte noch Pflichten.

 

Es ergibt sich hieraus eine Kombination der Berechnungsmethode der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer, die mehrere Berechnungsmethoden vereint. Dabei werden charakteristisch typische Wohnräume nach der DIN 277 berechnet und Raumteile, die nach der Wohnflächenverordnung nicht vollumfänglich zur Wohnfläche angerechnet werden, nach der Wohnflächenverordnung berechnet.

Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung 2022

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung 2022 ist aktuell besonders wichtig. Am 31.01.2023 ist der Stichtag für die Abgabe Grundsteuererklärung 2022 beim Finanzamt.

Bis zu diesem Zeitpunkt müssen alle Eigentümer von Immobilien Ihre Grundsteuererklärung abgeben.

Haben Sie ungeprüft die Wohnfläche aus Ihrem Kaufvertrag oder aus den Bauunterlagen entnommen, haben Sie wahrscheinlich falsche Werte angegeben. Um zu hohe Kosten für die Grundsteuer zu vermeiden, ist es wichtig, den Wohnraum nach der richtigen Berechnungsmethode anzugeben. 

In diesem Artikel erklären wir, wie die Wohnfläche berechnet wird und welche Berechnungsmethode für die Grundsteuer richtig ist. Deswegen raten wir dringend ab, die Flächenangaben aus alten Unterlagen zu übernehmen, da diese Berechnungsmethoden nicht für die Grundsteuer bestimmt sind.

Aufbau einer Wohnflächenberechnung

Wie sieht eine Wohnflächenberechnung aus?

  1. Die Wohnflächenberechnung besteht aus einem Deckblatt mit der Objektadresse und eine allgemeine Auflistung aller Räume aufgeteilt in Wohnfläche und Nutzfläche.
  2. Auf der nächsten Seite befindet sich die tabellarische Anordnung aller Räume mit Bezeichnung und dem gesamten Berechnungsweg. Innerhalb eines Raumes können sich auch Raumteile befinden, die der Nutzfläche oder Wohnfläche zugeordnet werden, wenn die Berechnung beispielsweise nach der Wohnflächenverordnung berechnet wurde. So zählen Flächen unter Dachschrägen nur teilweise zur Wohnfläche.
  3. Die Grundfläche eines Raumes wird strukturiert aufgeteilt in diese einzelnen Raumteile und die Berechnung der Raumteile untereinander aufgelistet. Für jeden nicht rechteckigen Raum ergeben sich somit mehrere Raumteile. Sind alle Raumteile eines Raumes berechnet, folgt der nächste Raum.
  4. In der Berechnung werden alle Räume aufgelistet, auch wenn sie weder zur Wohnfläche noch zur Nutzfläche gehören. Jedoch ändert sich die Zuordnung je nach Flächen Berechnungsmethode. Zum Schluss der gesamten Auflistung wird die Flächensumme der Wohnfläche und Nutzfläche separat angegeben.
Immobilienunterlagen

Berechnungsmethoden des Wohnraums

Nach welcher Norm wird die Wohnflächenberechnung erstellt?

Vier Berechnungsmethoden existieren, wobei die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und DIN 277 aktuell Anwendung finden. Für die Grundsteuer wird eine Kombination aus der Wohnflächenverordnung und der DIN 277 verwendet.

Seit dem 1. Januar 2004 ersetzt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die II. Berechnungsverordnung. Die Änderungen betreffen vorwiegend: Dachterrasse, Loggia oder Balkon, sowie Flächen in Dachschrägen und Kellerräumen.

  1. Die Wohnflächenverordnung nach WoFlV
  2. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277
  3. Die Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung
  4. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 283

Zusatz: Landesbauordnung

Jedes Bundesland hat bestimmte Vorgaben die sich allerdings kaum voneinander unterscheiden. So darf beispielsweise in Rheinland-Pfalz im Keller die Rohbaumaße der notwenigen Fensteröffnungen ein Zehntel der Grundfläche des Raums nicht überschreiten. Gibt es keine Regelung in der Landesbauordnung, greift wieder die Wohnflächenverordnung.

Unterschied zwischen Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung und DIN 277

Was ist der Unterschied zwischen Wohnflächenverordnung und DIN 277

Die DIN-Norm 277 und die Wohnflächenverordnung, die erst seit 2004 gilt, bieten zwei verschiedene Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung. Beide Methoden unterscheiden sich dabei in vielerlei Punkten und ermitteln für die selbe Immobilie oftmals eine unterschiedlich große Wohnfläche.

Grund ist, dass die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 die Grundfläche mit der Wohnfläche gleichsetzt. Für die Berechnung nach DIN 277 spielt auch die Raumhöhe keine Rolle.

Zudem gehören sowohl Kellerräume, Heizungsräume und Garagen, als auch Terrassen, Balkone und Wintergärten ausnahmslos zur Wohnfläche.

Die Wohnflächenverordnung zählt Garagen, Heiz- und Kellerräume hingegen nicht zur Wohnfläche und betrachtet Dachschrägen, Treppen, Wandnischen, freistehende Säulen und Pfeiler differenziert.

So zählen diese Elemente nur bei bestimmten Maßen zur Wohnfläche und werden häufig nicht zur Wohnflächenberechnung gezählt. Beide Berechnungsgrundlagen, sowohl die Wohnflächenverordnung als auch die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277, weisen somit bei derselben Wohnung eine vollkommen unterschiedliche Größe aus.

Bevor Sie allerdings selbst den Zollstock und den Wohnrechner.Online zur Hand nehmen, sollten Sie genau wissen, welche Berechnungsgrundlage Sie benötigen. 

Hier finden Sie eine Anleitung zur Vermessung und Berechnung. Oder unser DEKRA zertifizierter Fachmann kommt zu Ihnen nach Hause und vermisst Ihren Wohnraum. Denn nur so können Sie die Wohnfläche bestimmen, die schließlich Grundlage Ihres Vertrages ist.

Auf dieser Grundlage können Sie ebenfalls die Nebenkostenabrechnung für Ihr Mehrfamilienhaus berechnen und erfüllen die Bedingungen bei einem notariellen Kaufvertrag.

Wohnraum berechnen: Video Anleitung

Wie vermesse ich die Wohnfläche und Nutzfläche?

So vermessen Sie Ihre Immobilie selbst

40 Min. Videomaterial vom Profi: Videoanleitung

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung 2022

Wie werden Räume nach der Wohnflächenverordnung angerechnet?

Zur Wohnfläche zu 100 % angerechnet werden kann laut Wohnflächenverordnung: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro, Gästezimmer mit einer Deckenhöhe von über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten, Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus), Verkehrswege innerhalb des Wohnraums mit über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten, Dachgeschossräume über 2,40 m Höhe und in der Dachschräge ab 2 m.

Ebenfalls werden ausgebaute Keller zur Wohnfläche gezählt, wenn genügend Fenster verbaut sind, also ein ausreichender Lichteinfall vorliegt. Hierbei muss die Fensterfläche (Rohbau) zu 1/8 in Relation zur Wohnfläche stehen bzw. 1/10 je nach Landesbauordnung.

Eine Fensteröffnung mit 1 m² ist demnach angemessen für 8 m² Wohnraum. Wird der Wert unterschritten, zählt der Raum nicht zur Wohnfläche dazu. Außerdem muss die Deckenhöhe von über 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern betragen und 2,30 m bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sein. Ausnahme sind ältere Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestandsimmobilien) mit der absoluten Mindestgrenze von 2,20 m, ansonsten gelten 2,30 m. Mehrfamilienhäuser liegen bei 2,40 m. Werte unter der Mindestgrenze müssen mittels Antrag beim Landesbauamt genehmigt werden.

In Dachschrägen und Unter Treppen werden die Flächen zu 50 % angerechnet in einem Bereich von 1,99 m bis 1 m.

Terrasse, Balkon, Loggien werden zu 25 % zur Wohnfläche angerechnet, wenn diese nicht überdacht und /oder zur Straßenseite ausgerichtet sind, also in einer nicht ruhiger Lage angesiedelt sind. Terrasse, Balkon, Loggia können zu 50 % zu Wohnfläche angesiedelt werden, wenn Sie nicht zur Straßenseite ausgerichtet sind und Überdacht sind.

Ein unbeheizter Wintergarten wird mit 50 % zur Wohnfläche angerechnet. Ein beheizter Wintergarten wird zu 100 % berücksichtigt.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche und welche zur Nutzfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung

Diese Räume zählen zur Wohnfläche:

  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Gästezimmer
  • Küche
  • Esszimmer
  • Flur
  • Sauna
  • Schwimmbad
  • Fitnessstudio
  • Terrasse 25 -50%
  • Balkon 25 -50%
  • Loggia 50%
  • Erker
  • Wintergarten (wenn beheizt zählt es zu 100% zur Wohnfläche, bei unbeheizten Wintergärten 50%)
  • Hallenbad (wenn beheizt zu 100%, bei unbeheizten Schwimmbädern 50%)
  • Souterrain bzw. Kellerwohnung mit Fenster und Deckenhöhe
  • Bäder in Kellerwohnungen (50% wenn kein weiterer Wohnraum vorhand ist, ansonsten 100%)

Diese Räume zählen zur Nutzfläche:

  • Dachböden
  • Heizungs- und Kellerräume
  • Waschküchen
  • Abstellkammern
  • Fahrradabstellraum
  • Zubehörräume
  • Trockenräume
  • Garagen
  • Technikräume
  • Schornsteinschacht

Unterschiede Grund-, Nutz-, und Wohnflächenberechnung

Was ist der Unterschied zwischen Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche?

Grundfläche berechnen: Die Grundfläche ist der Basiswert aller angerechneten und nicht angerechneten Räume. Die Grundfläche setzt sich also aus der Wohnfläche sowie den Nutz- und Nebenflächen zusammen. Bei der Grundfläche spielen Deckenhöhen oder Raumart keine Rolle.

Wohnfläche berechnen: In der Wohnflächenberechnung zählen alle Räume oder Raumteile zur Wohnfläche die laut Wohnflächenverordnung zu Wohnzwecken geeignet sind.

Nutzflächen berechnen: Nutzflächen oder Raumteile sind Flächen die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, weil Sie zu klein sind, keine Fenster oder Heizung besitzen.

Prozentuale Anrechnung in der Wohnflächenberechnung

In welcher Höhe werden die Räume zur Wohnfläche angerechnet?

Anrechnung der Wohnfläche Raumart Raumhöhe
100 % Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro, Gästezimmer mit einer Deckenhöhe von über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten werden mit 100% angerechnet. über 2,00 m
100 % Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus) - Verkehrswege innerhalb des Wohnraums mit über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten über 2,00 m (Keller ausgenommen)
50 % Dachschrägen & Flächen unter Treppen von 1 m bis 2 m
100 % Dachzimmer über 2,30 m bzw. bei Bestandsimmobilien 2,00 m
25- 50 % Terrasse, Balkon, Loggia und Wintergarten zählen zu 25% zur Wohnfläche. Sind diese überdacht und nicht zur Straßenseite ausgerichtet, also in ruhiger Lage angesiedelt, werden sie zu 50% berücksichtigt. -
100 % Ein ausgebauter Keller zählt zu 100% zur Wohnfläche, wenn genügend Fenster verbaut sind, also ein ausreichender Lichteinfall vorliegt. Hierbei muss die Fensterfläche (Rohbau) zu 1/8 in Relation zur Wohnfläche stehen. Eine Fensteröffnung mit 1 m² ist angemessen für 8 m² Wohnraum. Wird der Wert unterschritten, zählt der Raum nicht zur Wohnfläche dazu. Außerdem muss die Deckenhöhe von über 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern/ 2,30 m bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sein. Ausnahme sind ältere Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestandsimmobilien) mit der absoluten Mindestgrenze von 2,20 m, ansonsten gelten 2,30 m. Mehrfamilienhäuser liegen bei 2,40 m.
0 % Nebenflächen, Dachschrägen & Flächen unter Treppen mit weniger als 1 m Deckenhöhe werden nicht angerechnet. von 0 m bis 1 m

Wie wird die Wohnfläche in Sonderräumen berechnet?

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung macht auch Vorgaben für besondere und nicht alltägliche Räume. So werden Wintergärten und Schwimmbäder, wenn sie nach allen Seiten geschlossen, also integraler Bestandteil des umbauten Raumes sind, zu 50 % hinzugerechnet. Wenn sie beheizt sind, können die Flächen zu 100 % angerechnet werden.

In einem privaten integrierten Hallenbad, werden auch die Wasserflächen zur Wohnfläche angerechnet.

Was wird von der Wohnfläche abgezogen?

Von der Wohnfläche abgezogen für die Grundsteuer werden werden alle Flächen, Raumteile und Elemente wie Säulen, die nicht als Wohnraum und Aufenthaltsraum genutzt werden können.

Abgezogen von der Wohnfläche werden

✘ Schornstein

✘ Säulen und Pfeiler

✘ Vormauerwerk

✘ Treppen mit über 3 Steigungen, sowie Absatz

✘ Türnischen

✘ Wand- und Fensternischen (wenn sie nicht bis zum Fußboden reichen und wenn, dann nur mit einer Tiefe von weniger als 13 cm)

Von der Wohnfläche nicht abgezogen werden:

✔ Fußsockel (Sockelleiste oder Schrammleisten)
✔ fest eingebaute Gegenstände (Heizung)
✔ Badewanne oder Dusche
✔ Tür und Fensterumrahmung (Tür und Fensterbekleidung)
✔ Einbaumöbel

Wohnflächenberechnung

Gewisse Bauelemente und Bauteile werden bei der Wohnflächenberechnung abgezogen, wie ein Schornsteinschacht, da diese Flächen nicht nutzbar sind.

Jetzt Wohnflächenberechnung selbst erstellen:

Wohnflächenberechnung für die Bank

Wie wie wird die Wohnflächenberechnung für die Bank erstellt?

Eine richtige Berechnung von Wohnraum und Nutzraum abgestempelt vom Sachverständigen, sowie bemaßte Grundrisse, Schnitte und Kubatur sind Voraussetzung für den Immobilienverkauf und Finanzierung, sowie dem notariellen Kaufvertrag.

Die vollständige Unterlagensammlung, zu dem auch der Energieausweis, Grundbuch und gegebenenfalls die Teilungserklärung zählt, muss vor dem Notartermin dem Käufer vorgelegt werden.

Veraltete Berechnungen der Wohnfläche sind dabei nicht zulässig, da der Wert bei der Kaufpreishöhe und den Nebenkostenabrechnung eine fundamentale Rolle spielt. Bei der Wohnflächenberechnung muss die Berechnung nach der aktuellen Wohnflächenverordnung durchgeführt werden und nicht nach DIN 277.

"Beim Immobilienkauf benötigen die Käufer die Wohnfläche für die Finanzierung"

Wohnflächenberechnung Vorlage für die Bank

Wie sieht eine Wohnflächenberechnung aus?

Eine professionelle Vorlage für Wohnflächenberechnung ist sieht so aus. Die Grundfläche wird strukturiert aufgeteilt und eine Aufstellung jedes einzelnen Raumes, sowie der einzelnen Raumteile mit Rechenweg dargestellt.

Die Bank benötigt eine zertifzierte Wohnflächenberechnung mit Stempel vom Fachmann für den Beleihnungswert und Abschätzung der Sicherheit über die Preiseinschätzung der Immobilie.

Auch können Sie diesen Nachweis des Wohnraum und Nutzraum verwenden, um Ihre Nebenkosten richtig zu berechnen und gleichzeitig Ihre Miete zu senken oder einen zu hohen Kaufpreis, verursacht durch eine nicht korrekte Wohnflächenberechnung, nachzuweisen.

Die Berechnung der Wohnfläche ist auch für den Verkauf der Immobilie und der Vermarktung zwingend notwendig. Bei Abweichungen von über 10% kann es zur Kaufrückabwicklung oder Mietpreisrückzahlung kommen.

Wohnflächenberechnung Vorlage

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Vorlage: Wohnflächenberechnung Vorlage für die Grundsteuer

Für die Grundsteuerreform benötigen alle Immobilieneigentümer die Flächenangaben für die Grundsteuerklärung. Dabei wird nur der Wert der Wohnfläche und Nutzfläche für die Angaben benötigt. Der vollstände Berechnungsweg und Prüfstempel wird nicht benötigt.

Wohnflächenberechnung Vorlage Grundsteuer

Wo finde ich die Wohnflächenberechnung?

Sie haben mehrere Möglichkeiten den Nachweis über die Flächen zu beantragen. Liegt keine aktuelle Wohnflächenberechnung beim Bauamt vor, haben Sie alternativ die Möglichkeit die Berechnung von einem Architekten durchführen zu lassen oder Sie können die Berechnung mit dem Wohnflächenrechner von Wonhrechner.online erstellen. Ebenfalls bieten wir eine Gebäudevermessung deutschlandweit an. Optional auch mit Grundrissen und Schnitten.

Denn der Weg zum örtlichen Architekten ist mit sehr hohen Kosten verbunden. Eine günstigere Alternative ist der Wohnflächenrechner oder unsere Vorort-Vermessung.

Wenn Sie sich die Zeit nehmen wollen und Ihre Wohnfläche selbst vermessen, können Sie unseren einzigartigen Wohnflächenrechner verwenden. Mit Prüfstempel zur Plausibilität belaufen sich die Kosten so auf 49,99 EUR. Die Wohnflächenberechnung können Sie so in 30 Minuten erledigen und wird von Banken und dem Finanzamt anerkannt.

Dachboden Wohnfläche

Wie wird die Wohnfläche im Dach ermittelt?

Bei der Wohnfläche im Dach ist die Raumhöhe der Grundfläche, Beheizung, Fenster und Brandschutz relevant. Diese Voraussetzungen müssen vorliegen, damit es als Wohnfläche zur Wohnflächenberechnung angerechnet werden kann. Ansonsten zählt der Dachboden vollständig zur Nutzfläche.

Wohnflächenberechnung: in Dachschrägen

Wie wird die Wohnfläche bei Dachgauben berechnet?

Ist eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m (bei Bestandsimmobilien vor 2004) vorhanden, kann die darunter liegende Fläche zu 100% angerechnet werden. Gleiches gilt bei Kleinräumen. Bei Neubauten muss die Höhe für Dachboden und Keller mindestens 2,40 m betragen.

Liegt die Höhe in der Schräge zwischen 2 und 1 Meter wird die Fläche zu 50% angerechnet. Grundflächen mit einer Höhe von unter einem Meter, gelten als Nebenflächen und werden nicht mit angerechnet, aber als Nutz- und Nebenflächen angegeben.

In der Schräge mit einer Deckenhöhe ab 2 m zählt die Fläche zu 100% als Wohnfläche.

 

Gebäudevermessung in ganz Deutschland

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Wie wird die Wohnfläche unter Dachfenstern berechnet?

Dachfensterschrägen

Bei einem schrägen Dachfenster haben Sie mehr Raum zur Verfügung, als an anderen Stellen des Daches, da durch die Fensteraussparung andere Höhenverhältnisse herschen,sowie das Fenster durch die Öffnungsfunktion zusätzlichen Raum schafft. Daher sollte es anders behandelt werden.

 

In der aktuellen Wohnflächenverordnung ist dieser Punkt nicht ausgearbeitet und es fehlt eine ausdrückliche Regelung. Bei der früheren Berechnungsart nach DIN 283 wurden diese Flächen zu 100% angerechnet. Obwohl die DIN 283 nicht mehr verwendet wird, dient es derzeit bei Streitigkeit als Lückenfüller für diesen besonderen Fall.

Allerdings wird die aktuelle Wohnflächenverordnung vermutlich angepasst, sodass die 0%, 25% - 50%, und 100% Regelung auch hier gilt.

Immobiliengutachter und Sachverständiger richten sich aktuell nach der ersatzweise greifenden alten Regelung für den Sonderfall Flächen unter Dachfensterschrägen bei der Wohnflächenberechnung. Dabei wird die Fläche ab der 1 Meter Linie unter dem Fenster zu 100% angerechnet. 

In unserer kostenlosen Akademy finden Sie auch Erklärvideos zu den vielen Fragen und Sonderfällen.

Wie wird die Wohnflächenberechnung unter der Treppe angerechnet?

Unter der Treppe kann die Grundfläche ab zwei Metern zu 100% zur Wohnfläche angerechnet werden. Bei 1 - 2 Metern Höhe wird die Fläche zu 50% berücksichtigt. Unter einem Meter wird die Grundfläche nicht angerechnet, sondern zählt zu den Nutz- und Nebenflächen.

Wohnfläche Treppe

Jetzt Flächenangaben für die Grundsteuer oder Finanzierung berechnen:

Flächenberechnung im Keller

Wann gehört der Keller zur Wohnfläche?

Auch der Keller kann zur Wohnfläche angerechnet werden, wenn die Deckenhöhe mindestens 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern beträgt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern müssen mindestens 2,30 m vorliegen. Bei Bestandsimmobilien in Einfamilienhäusern ist mit Genehmigung bzw. Gutachten die absolute Mindestgrenze von 2,20 m zulässig.

Außerdem müssen Fenster mit genug Sonnenlichteinfall (also kein Schacht) vorhanden sein. Diese dürfen in der Höhe nicht über 80 cm vom Boden aus liegen.  Die Wohnfläche im Keller wird zu 100% angerechnet, wenn die Fensterfläche (Rohbau) im Verhältnis zur Grundfläche 1/8 beträgt. 

Haben Sie einen ausgebauten Keller mit einem Fenster mit einer Größe von 1m² bei einem Raum von 20 m², wäre dies nicht zulässig. 

Wann zählt ein Keller zur Wohnfläche?

Wohnfläche im Keller

Das Verhältnis von Fenstern, genauer gesagt die Rohbaumaße der Fensteröffnung im Verhältnis zur Grundfläche sind ein ausschlaggebender Punkt bei der Anrechenbarkeit der Wohnfläche im Keller. 

In der Regel muss das Fenster oder die Fenster 1/8 der Grundfläche betragen.

Nach der Länderordnung gibt es hier aber auch Unterschiede. So muss in Rheinland- Pfalz und Banden-Wüttemberg die Fensteröffnungsfläche (Rohbaumaße) nur 1/10 betragen. 

Beispiel: 

Wenn Sie in Rheinland-Pfalz eine Kellerwohnung mit einer Deckenhöhe von 2,30 Metern besitzen, die vor dem 01.01.2004 erbaut wurde (ansonsten 2,40 m), dann reicht ein Fenster mit 1 m² in Rheinland-Pfalz aus für eine 10 m² Kellerraum, aber in Nordrhein Westfalen nur für 8 m². Die genaue Regelung für Ihr Bundesland finden Sie in der folgender Tabelle.

Wohnflächenberechnung Keller

Zählt ein Bad im Keller zur Wohnfläche?

Wohnflächenberechnung: Badezimmer im Keller

Wenn Sie ausschließlich ein Badezimmer im Keller haben, ohne weitere Wohnräume im Keller, dann wird das Bad zu 50% angerechnet. Das Badezimmer benötigt im Keller nicht zwingend ein Fenster, damit es als Wohnfläche angerechnet werden kann.

Befinden sich im Keller weitere Wohnräume, welche den oben genannten Regelungen entsprechen, kann das Bad zu 100% angerechnet werden.

Zählen Türen zur Wohnfläche?

Die Flächen unter Türnischen zählen nicht zur Wohnfläche. Sie sind Verkehrswege und bieten keine eigentliche Nutzung zu Wohnzwecken an. Türnischen werden daher laut Wohnflächenverordnung bei der Wohnfläche nicht berückichtigt.

Zählen Schornsteine zur Wohnfläche?

Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen zählen nicht zur  Wohnfläche und werden abgezogen laut Wohnflächenverordnung. Diese Raumteile oder Raumelemente sind dann abzuziehen, wenn sie eine Fläche von mindestens 0,1 Quadratmeter haben und sie höher als  1,5 Meter sind.

Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?

Wenn ein Wintergarten zu allen Seiten abgeschlossen ist, dann zählt der Wintergarten zu 50% zur Wohnfläche. Ist der Wintergarten beheizt, dann zählt der Wintergarten zu 100% zur Wohnfläche.

Wohnflächenberechnung laut Bauverordnung für Kellerräumen der einzelnen Bundesländer

Bestimmungen für Kellerräume für die Wohnflächenberechnung

Bauverordnung Anforderung einfach erklärt Anteil Verhältnis: Fenster zu Grundfläche
     
Musterbauordnung Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Bayern Bauverordnung von 2017 Die Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums inklusive der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien betragen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Baden-Württemberg Bauverordnung von 2017 Wohnfläche in Baden-Württemberg ist im Keller zulässig, wenn die Fenster mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen. Raumteile eines Zimmers mit einer lichten Höhe bis 1,5 m werden nicht berücksichtigt. Grundlegende Voraussetzung: ausreichende Beleuchtung mit Tageslicht muss vorhanden sein. 1/10
     
Wohnflächenberechnung Berlin Bauverordnung von 2017 Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen müssen mindestens mit einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. Bei einer nachträglichen Umnutzung kann von §48 Absatz 2 abgewichen werden. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Brandenburg Bauverordnung von 2016 Die Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen müssen von mindestens ein Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Bremen Bauverordnung von 2009 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten, und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Hamburg Bauverordnung von 2016 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien vorweisen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Hessen Bauverordnung von 2016 Tageslicht und Belüftung müssen ausreichend vorhanden. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von insgesamt mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien vorweisen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Mecklenburg-Vorpommern Bauverordnung von 2017 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Niedersachsen Bauverordnung von 2017 In Aufenthaltsräumen muss die Größe der Öffnungen für notwendige Fenster im Rohbaumaß insgesamt mindestens ein Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes zuzüglich der Nettogrundfläche vor den Fenstern liegender Loggien und Vorbauten betragen. Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben außer Betracht. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Nordrhein-Westfalen Bauverordnung von 2017 Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes betragen. Auch ein geringeres Maße oder Oberlichte anstelle von Fenstern sind zulässig, falls keine Bedenken bei den Lichtverhältnissen bestehen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Rheinland-Pfalz Bauverordnung von 2015 Aufenthaltsräume müssen Fenster vorweisen, die ins Freie führen, ausreichend Tageslicht bieten und ausreichend gelüftet werden kann. Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen darf ein Zehntel der Grundfläche des Raums nicht überschreiten; ein geringeres Maß kann zugelassen werden, wenn bei den Lichtverhältnissen keine Bedenken bestehen. Bei Aufenthaltsräumen im Dachraum bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bei der Ermittlung der Grundfläche außer Betracht. Oberlichte an Stelle von Fenstern können zugelassen werden, wenn die Gesundheit nicht beeinträchtigt wird. 1/10
Wohnflächenberechnung Saarland Bauverordnung von 2016 Die Fenster im Keller mit Rohbaumaßen der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten oder verglaster Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Sachsen Bauverordnung von 2017 Aufenthaltsräume benötigen genügend Belüftung und mit Tageslicht. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Sachsen-Anhalt Bauverordnung von 2016 Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien nachweisen. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Schleswig-Holstein Bauverordnung von 2016 Aufenthaltsräume müssen sofort ins Freie führende Fenster von solcher Anzahl und Beschaffenheit sein, dass die Räume ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet wird. Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der nutzbaren Grundfläche des Raumes einschließlich der nutzbaren Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. Oberlichter anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes keine Bedenken bestehen. Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn für die dahinterliegenden Räume eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht und Lüftung sichergestellt ist. 1/8
     
Wohnflächenberechnung Thüringen Bauverordnung von 2016 Kellerräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Die Aufenthaltsräume müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Grundfläche von Anbauten, wie verglaster Vorbauten und Loggien haben. 1/8

Landesbauordnung Download:

Die Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)

Ausfertigungsdatum: 25.11.2003 

Vollzitat: 

"Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)" 

Fußnote 

(+++ Textnachweis ab: 1. 1.2004 +++) 
 
Die V wurde als Artikel 1 d. V v. 25.11.2003 I 2346 von der Bundesregierung und dem Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit, dem Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen und dem Bundesministerium für Gesundheit und Soziale Sicherung mit Zustimmung des Bundesrates verordnet. Sie ist gem. Art. 6 der V mWv 1.1.2004 in Kraft getreten. 

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche 

  1. Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. 
  2. Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen. 

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen 

  1. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind. 
  2. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören. 
  3. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

 

1.Zubehörräume, insbesondere: 

a) Kellerräume, 

b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, 

c) Waschküchen, 

d) Bodenräume, 

e) Trockenräume, 

f)  Heizungsräume und 

g) Garagen, 

2.Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie 

3.Geschäftsräume. 

dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. 

§ 3 Ermittlung der Grundfläche 

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen. 

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von 1.Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, 

2.Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, 

3.fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, 

4.freiliegenden Installationen, 

5.Einbaumöbeln und 

6.nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern. 

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von 1.Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, 

2.Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze, 

3.Türnischen und 

4.Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind. 

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche  

auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

  1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen. 
  2. Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln. 

§ 4 Anrechnung der Grundflächen 

Die Grundflächen 

  1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig, 
  2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte, 
  3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 
  4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. 

§ 5 Überleitungsvorschrift 

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. 


Fazit

Geht es um ein Grundsteuer, einen Kauf oder Verkauf, dann sollten Sie den Profi engagieren und unseren Service für Vermessung nutzen, oder die Wohnflächenberechnung mit Prüfstempel verwenden, damit Ihre Käufer gültige Unterlagen für die Finanzierung einreichen können.

Eine selbst erstellte Wohnflächenberechnung ohne Prüfstempel eines Sachverständigen akzeptiert die Bank nicht. Für die Grundsteuererklärung ist der Wohnflächencheck ohne Stempel ausreichend. Alte Unterlagen für die Flächenangaben bei der Grundsteuer zu verwenden bringt hohe Grundsteuern mit sich. Davon raten wir ab.

Der Wohnflächenrechner mit dem Sie die Wohnfläche selber berechnen können und auf Plausibiltät vom Baugutachter prüfen und abstempel lassen können ist unsere Empfehlung.