Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Grundbuchauszug ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs oder -verkaufs und gibt Auskunft über alle relevanten Daten des Grundstücks.
- Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das alle Informationen über Grundstücke und Immobilien enthält. Es ist ein wichtiges Instrument für die Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr und dient als Nachweis über die Eigentumsverhältnisse.
- Im Grundbuch sind unter anderem die Eigentümer, die Art des Grundstücks, die Größe, mögliche Belastungen (wie beispielsweise Grundschulden oder Hypotheken) sowie alle Rechte und Lasten vermerkt.
- Jeder kann den Grundbuchauszug einsehen und Einsicht in die dortigen Eintragungen nehmen, wenn es sich um eine Person mit dinglichem Interesse handelt.
- Die Eintragungen und Löschungen werden von einem Notar oder dem Grundbuchamt vorgenommen und sind rechtlich bindend.
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Das Grundbuch erklärt
Das Grundbuchwesen geht auf das Preußische Allgemeine Landrecht von 1794 zurück, das als Erstes die Führung eines Grundbuchs vorsah. Zuvor wurden die Eigentumsverhältnisse in einem "Gemeinen Kataster" erfasst, der jedoch keine Auskunft darüber gab, wer tatsächlich Eigentümer eines Grundstücks war.
Mit der Einführung des Grundbuches wurde eine verlässliche und transparente Dokumentation der Eigentumsverhältnisse geschaffen. Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen. In der Abteilung I sind die Eigentumsanteile und die Größe des Grundstücks, die Flur und Flurstücknummer und weitere Informationen, wie besondere Rechte, eingetragen. In Abteilung II sind Eigentümerverhältnisse und Chroniken von Eigentümerübertragungen vermerkt. Während in Abteilung III Hypotheken oder Grundschulden eintragen sind.
Seit dem Jahr 2012 sind in Deutschland die Dokumente digitalisiert worden. Dabei werden alle Eintragungen zentral erfasst und können mit Genehmigung online abgerufen werden.
Insgesamt hat das Grundbuchwesen in Deutschland eine lange und traditionsreiche Geschichte, die bis ins 18. Jahrhundert zurückreicht. Durch die Einführung des Grundbuches wurde eine verlässliche und transparente Dokumentation der Eigentumsverhältnisse geschaffen, die bis heute eine wichtige Grundlage für den Immobilienhandel bildet.
Wie ist das Grundbuch aufgeteilt?
Was steht im Grundbuch? – Die wichtigsten Eintragungen im Überblick
Das Grundbuch ist das zentrale Register für Grundstücke und Immobilien in Deutschland. Es dokumentiert nicht nur, wem ein Grundstück gehört, sondern auch, welche Rechte, Belastungen und Sicherheiten daran bestehen. Doch was genau steht im Grundbuch?
Das Grundbuch besteht aus mehreren Abschnitten, diese werden Abteilungen genannt. Es beginnt mit der Aufschrift, die das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer auf dem Deckblatt. Anschließend folgt die Grundbuch Abteilung I, Grundbuch Abteilung II und Grunbuch Abteilung III.
Im Grundbuchauszug sind enthalten:
- Abteilung I enthält die Eigentumsverhältnisse und gibt an, wer als Eigentümer eingetragen ist.
- Abteilung II verzeichnet Lasten und Beschränkungen, wie Wegerechte, Nießbrauch oder Erbbaurechte.
- Abteilung III listet Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden auf.
1. Die Aufschrift – Identifikation des Grundbuchs
Jedes Grundbuchblatt beginnt mit der Aufschrift, die wichtige Identifikationsmerkmale enthält:
- Amtsgericht: Das zuständige Gericht, das das Grundbuch führt.
- Grundbuchbezirk: Der Verwaltungsbereich, in dem das Grundstück eingetragen ist.
- Blattnummer: Eine eindeutige Nummer, unter der das Grundstück geführt wird.
2. Das Bestandsverzeichnis – Beschreibung des Grundstücks
Im Bestandsverzeichnis werden die Lage, Größe und Nutzung des Grundstücks festgehalten. Dazu gehören:
- Gemarkung: Die geografische Zuordnung des Grundstücks.
- Flur und Flurstück: Die genaue Parzellennummerierung.
- Größe des Grundstücks: Die Flächenberechnung in Quadratmetern.
- Nutzungsart: Ob es sich um Wohn-, Gewerbe- oder Ackerland handelt.
Grundbuch: Abteilung I
In der Abteilung I des Grundbuches werden die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück eingetragen, zum Beispiel als "100/1000 Miteigentumsanteile an dem Grundstück...".
Die erste Abteilung des Grundbuchs gibt Auskunft darüber, wer der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist. Hier stehen:
- Name des Eigentümers oder der Eigentümer
- Grund des Eigentumserwerbs (z. B. Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Zwangsversteigerung)
- Eintragungsdatum des aktuellen Eigentümers
Diese Abteilung ist besonders wichtig für Kaufinteressenten, da sie sicherstellen müssen, dass der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist.
Grundbuch: Abteilung II
In der zweiten Abteilung werden alle Rechte und Einschränkungen vermerkt, die das Grundstück betreffen – mit Ausnahme von Grundpfandrechten (diese stehen in Abteilung III). Dazu gehören:
- Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte für Nachbarn oder Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen)
- Nießbrauchrechte (wenn eine Person das Grundstück nutzen darf, ohne Eigentümer zu sein)
- Erbbaurechte (wenn das Grundstück verpachtet wurde, z. B. für ein Erbpachtgrundstück)
- Vormerkungen (z. B. eine Auflassungsvormerkung, die den zukünftigen Verkauf eines Grundstücks sichert oder Löschungen)
- Widersprüche gegen Eintragungen, falls es rechtliche Einwände gibt
- Verfügungsbeschränkungen, beispielsweise durch Insolvenz oder eine Testamentsvollstreckung
Diese Abteilung ist besonders relevant für Käufer, da sie sicherstellen müssen, dass das Grundstück frei von unerwarteten Belastungen ist. Es wird lastenfrei verkauft. Auch Banken achten auf diese Einträge, wenn das Grundstück als Sicherheit für einen Kredit dient. Dann wird ein Teil der Verkaufsumme der Bank und dem Immobilienverkäufer übertragen.
Abteilung III – Grundpfandrecht
Die dritte Abteilung enthält alle finanziellen Belastungen, die auf einem Grundstück liegen. Hier sind vor allem Einträge zu Grundpfandrechten vermerkt, die zur Sicherung von Krediten oder Darlehen dienen. Dazu gehören:
- Hypotheken, die als Sicherheit für eine Bau- oder Immobilienfinanzierung genutzt werden
- Grundschulden, die als Kreditsicherheit für Banken eingetragen werden
- Sicherungsgrundschulden, die ebenfalls zur Absicherung von Finanzierungen dienen
- Rentenschulden, wenn laufende Zahlungen auf einem Grundstück bestehen
Diese Eintragungen sind vor allem für Banken und Kreditgeber von Bedeutung, da sie das Grundstück als finanzielle Sicherheit bewerten. Käufer sollten hier besonders genau prüfen, ob noch bestehende Schulden auf dem Grundstück lasten, da diese unter Umständen übernommen werden müssen.
Wo steht eine Löschung im Grundbuch?
Eine Löschung von Eintragungen im Grundbuch erfolgt in der jeweiligen Abteilung, in der die ursprüngliche Eintragung vorgenommen wurde. Dabei gibt es unterschiedliche Regelungen je nach Art des gelöschten Rechts:
-
Löschung in Abteilung I (Eigentümerverzeichnis):
- Ein Eigentümer wird aus dem Grundbuch entfernt, wenn das Grundstück verkauft oder übertragen wird.
- Die alte Eigentümereintragung wird dann durch eine neue ersetzt, bleibt aber in der Grundbuchhistorie nachvollziehbar.
-
Löschung in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen):
- Belastungen wie Wegerechte, Nießbrauch oder Erbbaurechte können gelöscht werden, wenn sie nicht mehr bestehen oder durch eine Einigung zwischen den Beteiligten aufgehoben werden.
- Die Löschung erfolgt durch einen entsprechenden Löschungsvermerk in der gleichen Spalte der ursprünglichen Eintragung.
- Zusätzlich kann eine sogenannte Rötung (Streichung) der Eintragung erfolgen.
-
Löschung in Abteilung III (Grundpfandrechte):
- Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden bleiben auch nach vollständiger Tilgung des Darlehens bestehen, bis sie auf Antrag gelöscht werden.
- Die Löschung erfordert eine Löschungsbewilligung der Bank und wird in der dritten Abteilung des Grundbuchs eingetragen.
- Gelöschte Grundpfandrechte werden ebenfalls durchgestrichen, bleiben jedoch als historische Information sichtbar.
Alle Löschungen müssen über einen Antrag beim Grundbuchamt erfolgen und erfordern meist eine notarielle Beglaubigung oder eine Löschungsbewilligung der betroffenen Partei.
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Wer erhält Einsicht in das Grundbuch?
Für die Einsicht in das Grundbuch ist ein „berechtigtes Interesse“ notwendig, welches durch entsprechende Nachweise belegt werden muss. Die Entscheidung darüber obliegt dem Grundbuchamt. In der Regel haben jedoch Eigentümer und eingetragene Rechteinhaber (z. B. Pflichtteilsberechtigte oder Erben) das Recht auf Einsicht. Auch bei Scheidungen, wenn es um die Berechnung von Zugewinnausgleichsansprüchen geht, kann der (Ex-)Partner Einsicht erhalten.
Darüber hinaus haben folgende Personen bei Nachweis eines berechtigten Interesses das Recht auf Einsicht ins Grundbuch:
- Eigentümer von Nachbargrundstücken, um den Eigentümer des vorhandenen Grundstücks zu ermitteln
- Notare, Gerichte, Behörden sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
- Darlehensgeber und Gläubiger
Wo erhält man Einsicht ins Grundbuch?
Die Einsichtnahme in das Grundbuch ist an ein "berechtigtes Interesse" gebunden, welches beispielsweise von Eigentümern, Erben, Notaren oder Anwälten nachgewiesen werden kann. Während unsere Notare und die Behörden auf das elektronische Grundbuch zugreifen können, müssen andere Personen einen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern, um Einsicht zu erhalten.
Wie wird ein Eintrag gelöscht?
Wenn Immobilieneigentümer ein Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, möchten sie oft die eingetragene Grundschuld löschen lassen. Um dies zu erreichen, benötigt der Eigentümer eine Löschungsbewilligung von der Bank und muss einen notariell beglaubigten Antrag auf Löschung stellen. Andere Grundbucheinträge, wie Wohnrechte, Wegerechte oder Nießbrauchsrechte können ebenfalls aus dem Grundbuch entfernt werden, erfordern jedoch normalerweise die Zustimmung des Rechteinhabers. Wenn eine Grunddienstbarkeit (wie beispielsweise ein Wegerecht) gelöscht werden soll, ist dies möglich, wenn eine Löschungsbewilligung vorliegt. Die Löschungsbewilligung wird erteilt, wenn die Grunddienstbarkeit befristet war, eine Bedingung eintritt oder durch eine Zwangsversteigerung erlischt.
Wann ist ein Auszug notwendig?
Ein Grundbuchauszug ist in verschiedenen Fällen erforderlich, am häufigsten jedoch für die Verkaufsunterlagen bei einem Haus-, Grundstücks- oder Wohnungsverkauf. Beim Immobilienkauf dient der Auszug der finanzierenden Bank als Nachweis für die Immobilie. Wenn als Sicherheit eingesetzte Immobilien aus dem bestehenden Besitz in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden sollen, ist ebenfalls ein Auszug aus dem Grundbuchauszug notwendig. Mit unserem Grundbuchbesteller können Sie direkt Ihren Auzug bestellen.
Grundbuchamt in Deutschland – Adressen & Kontakt für Ihre Grundbuchauskunft
Hier finden Sie die Adressen der Grundbuchämter in Deutschland, bei denen Sie Ihr Grundbuch einsehen oder eine Kopie bestellen können. Jedes Grundbuchamt ist dem zuständigen Amtsgericht zugeordnet und verwaltet die Eigentumsnachweise, Belastungen und Grundpfandrechte für Immobilien. Nutzen Sie die folgende Liste, um das richtige Grundbuchamt in Ihrer Region zu finden.
| Bundesland | Hauptstadt | Grundbuchamt & Kontakt |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Stuttgart |
Grundbucheinsichtsstelle Stuttgart Adresse: Eberhardstraße 33, 70173 Stuttgart Telefon: 0711 216-0 Website |
| Bayern | München |
Amtsgericht München – Grundbuchamt Adresse: Infanteriestraße 5, 80797 München Telefon: 089 5597-06 Website |
| Berlin | Berlin |
Amtsgericht Berlin-Mitte – Grundbuchamt Adresse: Littenstraße 12-17, 10179 Berlin Telefon: 030 9013-0 Website |
| Brandenburg | Potsdam |
Amtsgericht Potsdam – Grundbuchamt Adresse: Hegelallee 8, 14467 Potsdam Telefon: 0331 2017-0 Website |
| Bremen | Bremen |
Amtsgericht Bremen – Grundbuchamt Adresse: Ostertorstraße 25-31, 28195 Bremen Telefon: 0421 361-57600 Website |
| Hamburg | Hamburg |
Amtsgericht Hamburg-Mitte – Grundbuchamt Adresse: Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg Telefon: 040 115 Website |
| Hessen | Wiesbaden |
Amtsgericht Wiesbaden – Grundbuchamt Adresse: Mainzer Straße 124, 65189 Wiesbaden Telefon: 0611 327-061 Website |
| Mecklenburg-Vorpommern | Schwerin |
Amtsgericht Schwerin – Grundbuchamt Adresse: Demmlerplatz 1-2, 19053 Schwerin Telefon: 0385 399-0 Website |
| Niedersachsen | Hannover |
Amtsgericht Hannover – Grundbuchamt Adresse: Volgersweg 1, 30175 Hannover Telefon: 0511 347-3888 Website |
| Nordrhein-Westfalen | Düsseldorf |
Amtsgericht Düsseldorf – Grundbuchamt Adresse: Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf Telefon: 0211 8306-0 Website |
| Rheinland-Pfalz | Mainz |
Amtsgericht Mainz – Grundbuchamt Adresse: Diether-von-Isenburg-Straße 1, 55116 Mainz Telefon: 06131 141-0 Website |
| Saarland | Saarbrücken |
Amtsgericht Saarbrücken – Grundbuchamt Adresse: Franz-Josef-Röder-Straße 15, 66119 Saarbrücken Telefon: 0681 501-01 Website |
| Sachsen | Dresden |
Amtsgericht Dresden – Grundbuchamt Adresse: Lothringer Straße 1, 01069 Dresden Telefon: 0351 446-0 Website |
Standorte unserer Teams:
- Berlin
- Hamburg
- München
- Köln
- Frankfurt (Main)
- Mannheim
- Ludwigshafen
- Alzey
- Mainz
- Stuttgart
- Düsseldorf
- Köln
- Dortmund
- Essen
- Bremen
- Dresden
- Leipzig
- Hannover
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