Kubaturberechnung: Kubatur präzise erklärt vom Gutachter [2023)
Kubatur Vorlage | Erklärung | Kubaturberechnung
Kubatur kurz erklärt: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick
ⓘ Als Kubatur wird im Bauwesen das geometrische Volumen einer Immobilie bezeichnet. Die Basis zur Berechnung der Kubatur ist dabei die Brutto-Grundfläche eines Geschosses, also die Quadratmeterzahl des ganzen Geschosses inklusive der Außenwände und Putz an den Außenwänden der jeweiligen Ebene, ohne Berücksichtigung von Wänden, die innerhalb des Geschosses liegen und Räume trennen.
ⓘ Zur Berechnung der Kubatur spielen Balkone und nicht überdachte Terrassen keine Rolle. Loggien und Wintergärten werden zur Berechnung der Kubatur mit angerechnet.
ⓘ Die Formel zur Berechnung der Kubatur lautet: Länge x Breite x Höhe. Die Höhe wird im Keller ab dem Fußboden inklusive Bodenbelag gemessen bis zum Bodenbelag des nächsten Geschosses. Ist kein Keller vorhanden, wird die Höhe vom Bodenbelag bis zum nächsten Bodenbelag des darüberliegenden Geschosses berechnet. Das Fundament bzw. die Bodensohle im Keller wird mit 0,3 m berücksichtigt.
ⓘ Nicht angerechnet zur Kubatur wird der Dachüberstand und angebaute Wände an der Außenwand, die beispielsweise als Windschutz dienen, keinen geschlossen Raum mit mindestens drei Seiten bilden und damit auch nicht überdacht sind. Auch nicht angerechnet werden Solarzellen auf dem Dach, Sonnenschutz (Pergola), Schornsteine, Lüftungsschächte oder Luftrohre, die aus dem Gebäude ragen und allgemein weitere Dachaufbauten.
Was ist eine Kubatur?
Die Kubatur gibt genau das Raumvolumen eines Bauwerks an und ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung von Kosten und Bauvorschriften. Um die Kubatur zu ermitteln, werden die Grundfläche sowie die Höhe des Gebäudes berücksichtigt bei denen unterschiedliche unterschiedliche Regelungen und Vorschriften gelten. Eine genaue Berechnung der Kubatur für die Hausfinanzierung ist daher erforderlich. Unsere Experten unterstützen Sie gerne bei der Kubaturberechnung und allen weiteren Fragen rund um den Bau und die Immobilienwirtschaft.
Höhe für die Kubatur ermitteln
Um die Höhe für die Kubatur der einzelnen Geschosse zu ermitteln, messen Sie von der Oberkannte des Fußbodens bis zur Oberkannte des Fußbodens im nächsten Geschoss. Die Decke wird also mit einbezogen, aber das Fundament im Keller oder, wenn kein Keller vorhanden ist, im Erdgeschoss wird nicht mit einbezogen, sondern mit 0,3 m berücksichtigt.
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Wofür wird die Kubatur benötigt?
Die Kubatur wird bei verschiedenen Immobiliendispositonen verwendet.
Darunter zählt:
- Kostenplanung und -überwachung
- Kenngröße für die bauplanungsrechtliche Beurteilung
- Baufinanzierung
- Grundlage zur Feststellung des Zeitwerts
- Individuelle Aspekte
Was zählt zur Berechnung der Kubatur?
- Alle innenliegenden Flächen eines Hauses
- Wintergärten
- Windfang
- Loggia
- Überdachte Terrasse oder überdachte Dachterrasse
- Garage (wenn angebaut)
- usw.
Was wird nicht bei der Kubaturberechnung gezählt?
- Tief- und Flachgründungen
- Lichtschächte
- Außentreppen und -rampen, wenn sie nicht konstruktiv am Gebäude angebunden sind
- Eingangsüberdachungen
- Dachüberstände
- Ausragende Sonnenschutzanlagen
- Schornsteine, Abgas- und Lüftungsrohre, die über die Dachhaut ragen
- Lichtkuppeln mit einem Volumen oberhalb der Dachhaut von höchstens einem Kubikmeter
- Pergolen
- Befestigte Freisitze oder Terrassen, auch wenn aus der Geländeoberfläche herausragend
Sonderfälle bei der Kubaturberechnung
Bei der Kubaturberechnung nehmen Gebäudeteile, die nicht vollständig umhüllt, also mit Wänden umbaut sind, eine besondere Stellung ein. Ein Beispiel hierfür sind Überdachungen auf Terrassen, die auf Stützpfeilern ruhen und über keine abgeschlossenen Wände verfügen. Ebenfalls findet man sehr häufig Loggien oder Attiken, bei denen entweder der Deckel bzw. die Überdachung fehlt oder eine Wand. Hier legt die DIN 277-1:2005-02 fest, dass auch diese sogenannten fiktiven Bauteile zur Raumbegrenzung verwendet werden müssen. Somit zählen diese Teile ebenfalls zur Kubaturberechnung.
Wie vermisst man eine Attika und Loggia für die Kubatur?
Bei einer Attika oder Loggia richtet sich die Vermessungsgrenze an den Stützen aus, oder wird – falls stützenfrei – durch den Dachrand festgelegt.
Zählt der Balkon zur Kubatur?
Der Balkon ohne Überdachung zählt nicht zur Kubaturberechnung und darf nicht mit angerechnet werden. Ein Umbau mit Windfang kann allerdings gesondert betrachtet werden. In der DIN 277-1:2005-02 werden zwar Balkone berücksicht, allerdings hebt die Immobilien Wertverordnung von 2021 dies wieder auf, wenn es um die Ermittlung der Herstellungskosten geht.
Zählt die Terrasse zu Kubatur?
Wenn die Terrasse nicht überdacht ist oder innerhalb der Außenwände des Hauses liegt, darf die Terrasse nicht mit angerechnet werden. Nur der Teil, der eine Art von Überdachung vorweist (wie bei einer eingelassenen Terrasse oder überdachten Terrasse), muss berücksichtigt werden.
Anleitung: Kubaturberechnung
So wird die Kubatur berechnet
Am besten erklären wir die Kubaturberechnung an einem Beispiel.
Dafür nehmen wir das allgemeine Einfamilienhaus als Probant mit folgenden Werten:
- Länge 10m
- Breite 7m
- Firsthöhe 9m
- Traufenhöhe 5m
- Unterkellerung 2,7m
- Dachüberstand 0,2m
- Windfang (Anbau) 1,5m (Breite) x 2m (Länge) x 3m (Höhe)
Schritt 1: Kubaturberechnung - Zerlegung in Teilkörper (Volumen)
a. Hauskörper: Oberkante Bodenplatte bis Traufhöhe
b. Dach: Traufhöhe bis Firsthöhe
c. Windfang
Schritt 2: Kubaturberechnung - mathematische Formeln
a. Hauskörper: Länge x Breite x Höhe
b. Dach: Länge x Breite x Höhe x 0,5
c. Windfang: Länge x Breite x Höhe
Schritt 3: Kubaturberechnung in der Praxis
Berechnung der Volumen
a. Hauskörper: 10m x 7m x (3m+2,7m) = 399m³
b. Dach: 10m x 7m x (9m – 3m) x 0,5 = 210m³
c. Windfang: 2m x 1,00m x 3,00m = 6m³
Summe aller Teilkörper = 615m³
Wissenswertes zur Kubaturberechnung:
Die Kubaturberechnung ist in der Umsetzung relativ einfach. Wichtig ist die genauen Maße zu verwenden.
Folgende Tipps helfen bei einer fehlerfreien Vermessung und Kubaturberechnung:
Zerlegung
Bei der Kubatur können Sie Ihr Haus einfach zerteilen. Überstehende Elemente, wie in unserem Beispiel der Windfang oder auch Wintergärten, können im abstehenden Bereich als eigener Teilkörper berücksichtigt werden. Da Innenwände keine Rolle spielen, messen Sie an den Außenwänden. Dabei können Sie die bekannten Formeln für Quader und Dreiecke verwenden.
Dachneigung
In unserem Beispiel haben wir ein einfaches Satteldach verwendet, bei dem die Formel: Länge x Breite x Höhe /2 ihre Anwendung findet. Dabei spielt es keine Rolle, mit welchem Winkel gebaut wurde – auch bei asymmetrischen Dächern findet diese Formel ihre Anwendung. Allerdings sollten Sie bei mehreren Winkeländerungen innerhalb des Daches, diese Teile als eigene Teilkörper berücksichtigen und berechnen.
Unterkante bei Sonderbauteilen
Je nachdem, wo die Unterkante eines Bauteils liegt, rechnen Sie ab diesem Punkt das Volumen aus. Würde der Windfang beispielsweise in einer Hanglage sowie einen halben Meter unter dem eigentlichen Hauseingang liegen und mit ein paar Treppenstufen zum Haupteingang verbunden sein, dann rechnen Sie hier mit der Oberkannte des Bodens (inkl. Bodenbelag).
Wo erhalte ich die Kubatur?
Die Kubatur erhalten Sie bei Ihrem zuständigen Bauamt, wenn diese in der Bauakte hinterlegt wurde. Teilweise finden sich auch Pläne im Grundbuchamt.
Liegt die Kubatur nicht im Bauamt vor, können Sie die Kubaturberechnung nachträglich von einem Architekten durchführen lassen oder auch mit unserem Kubaturrechner selbst berechnen und anschließend von uns auf Plausibilität überprüfen sowie abstempeln lassen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto-Rauminhalt und Umbauter Raum bei der Kubatur?
Die DIN 277-1 von 2005, ersetzt den Begriff Umbauter Raum(UR), der für die DIN 277 von 1950 galt. Bei älteren Grundrissen und Planungen ist darauf zu achten, ob der Begriff "Umbauter Raum(UR)" oder "Brutto-Rauminhalt(BRI)" benutzt wurde.
Bei der Berechnung der Kubatur mit der „Umbauten Raum"-Methode, werden pauschale Höhen oder Faktoren verwendet. Diese Höhenwerte oder Faktoren, z.B im Keller, sind pauschal mit 2,4 Metern anzugeben oder als Faktor 2,4. Bei den folgenden Geschossen verwendet man andere Faktorenwerte.
Bei der Methode des BRI (Bruttorauminhalt) werden die echten gemessenen Werte als Höhengrundlage verwendet. Außerdem wird im Keller die betonierte Kellersohle mit 0,30 Meter hinzuaddiert.
Der Bruttorauminhalt kann in zwei Varianten berechnet werden. In der ersten Variante wird ein tatsächliches Vorortaufmaß durchgeführt. In der zweiten Variante kann der Bruttorauminhalt auch anhand von aktuellen Zeichnungen vorgenommen werden. Hierbei sollten bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche noch die Außenwände genauer beachtet werden und dessen Verkleidungsstärke oder auch Putzstärke zur Gebäudelänge und Breite hinzugerechnet werden.
Wer darf eine Kubatur erstellen?
Die Kubatur darf von jedem Fachkundigen berechnet werden. Jedoch kommt es bei Banken und Ämtern häufig vor, dass ohne vorliegenden Sachkundenachweis an der Richtigkeit der Berechnung gezweifelt wird. Es empfiehlt sich einen Fachmann mit der nötigen Expertise heranzuziehen.
- Immobiliensachverständige
- Architekten
- Bauzeichner
- Gutachter
- auch Sie selbst, wenn Sie alles richtig machen bei der Vermessung und die DIN-Norm beachten
Kubatur Vorlage
Wie ist eine Kubatur aufgebaut?
Der Aufbau der Kubatur ist, ähnlich wie bei der Wohnflächenberechnung, mit allen Elementen und dem Berechnungsweg verbunden.
Dabei werden allerdings nicht die Räume genannt, sondern die Geschosse, sowie innerhalb der Geschosse die angebauten Teile berücksichtigt. Ein Bauteil ist ein rechtwinkliges Element.
Wie mit Bauklötzen unterteilt man das Haus in diese Volumenkörper. Je nachdem in welchem Geschoss angebaute Teilkörper wie Windfang oder Wintergarten liegen, werden diese in der Kubaturberechnung im entsprechenden Geschoss berücksichtigt.
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Berechnung des Brutto-Rauminhalts (BRI) laut ImmoWertV 2021, DIN 277-1 von 2005
Der Bruttorauminhalt, auch BRI genannt, ist die Summe der multiplizierten Höhen mit der Bruttogundfläche.
Berücksichtigt werden dabei überdeckte und von allen Seiten umbaute Räume, sowie überdeckte, aber nicht vollständig umbaute Räume. Die Höhe wird jeweils von der Bodenbelagsoberkante bis zur darüberliegendenen Bodenbelagsoberkante der darüber liegenden Grundrissebene gemessen.
Laut § 35 bis 39 Immobilienwert Verordnung in Anlage 4 ist für die Berechnung der Flächen oder Rauminhalte die grundlegende Berechnungsvorschrift für die Berechnung der Herstellungskosten (NHK 2010) anzuwenden. Das Bezugsmaß zur Berechnung der Herstellungskosten einer Immobilie ist in der Immobilien Wertverordnung von 2021 geregelt.
Ebenfalls als Bezugsmaß können über den Brutto-Rauminhalt die Herstellungskosten (mittels Umrechnungsfaktor) errechnet werden.
Was wird nicht zum Brutto-Rauminhalt gezählt:
- Lichtschächte
- Spitzboden
- Tief- und Flachgründungen
- Außentreppe
- Außenrampe
- Eingangsüberdachung
- ausragende Sonnenschutzanlage (Pergola)
- Schornsteinköpfe
- ausragende Lüftungsschächte
- Balkon
- nicht überdachte Dachterrassen bzw. Teile von Dachterrassen, die nicht überdacht sind
Berechnung der Brutto-Grundfläche
Wie wird die Brutto-Grundfläche berechnet?
Die Berechnung der Brutto-Grundfläche ist die Summe aller Grundrissebenen eines Bauwerks, die pro Geschoss und Zwischengeschoss getrennt zu betrachten sind. Als Berechnungsgrundlage für die Brutto-Grundfläche dient die DIN 277-1:2005-02 und wird bei Wertermittlungen erweitert mit der ImmoWertV Anlage 4 Abs. I Nr.2.
Berücksichtigt werden bei der Berechnung der Brutto-Grundfläche i.S.d. DIN 277-1:2005-02
überdeckte und allseitig in voller Höhe umschlossene Baukörper
überdeckter (aber nicht normaler) Dachüberstand in voller Höhe, auch nicht allseitig umschlossen
Nicht zu den Grundflächen gehören:
- Spitzböden
- Kriechkeller
- konstruktiv bedingte Hohlräume (abgehängte Decken)
- Flächen bzgl. Wartung und Versorgung mit einer Höhe unter 1,25 m
Berechnung der Brutto-Grundfläche laut ImmoWertV 2021
- Balkone werden im Gegensatz zur DIN 277-1(2005), auch wenn sie überdeckt sind, nicht mit angerechnet.
- Flächen im Dachgeschoss werden zur Brutto-Grundfläche nur dann angerechnet, wenn eine Nutzbarkeit gegeben ist (z. B. als Abstell- oder Lagerräume) und eine lichte Höhe von 1,25 m vorliegt.
- Die Brutto-Grundfläche nach der ImmoWertV berücksichtigt im Gegensatz zur reinen Geschossfläche alle Geschosse eines Gebäudes, einschließlich nicht als Vollgeschosse geltende Dachgeschosse und unterirdische Flächen, wie Kellerräume und Tiefgarage.
- Für die Berechnung der Brutto-Grundfläche werden, anders als bei der Wohnflächenberechnung, die Außenmaße der Grundflächen-Ebenen inklusive deren konstruktive Umschließungen, wie Wände, Dämmung und Putz verwendet.
Fazit
Insgesamt ist die Kubaturberechnung wesentlich einfacher zu berechnen als die Wohnflächenberechnung. Jedoch sollte man trotzdem besonders achtsam bei der Vermessung und der Anrechnung der verschiedenen Baukörper der Immobilie sein.
Die Kubatur selbst erstellen, kann daher auch selbst gelingen. Mit dem Kubaturrechner von wohnrechner.online können Sie sicherstellen, dass der Berechnungsweg und die Norm-Einhaltung – unter der Voraussetzung einer sorgfältigen Vermessung – korrekt sind.
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