Architekten verfügen über das nötige Fachwissen, um Flächen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) exakt zu ermitteln und dabei Dachschrägen, Balkone und Nutzflächen korrekt zu berechnen. Mit einer offiziellen Wohnflächenberechnung vermeiden Sie nicht nur Nachzahlungen, sondern auch mögliche Einsprüche durch das Finanzamt.
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Grundsteuer 2025: Alles, was Sie zur neuen Grundsteuerreform wissen müssen
Die Grundsteuer 2025 ist eine der wichtigsten Abgaben für Immobilieneigentümer in Deutschland. Sie wird jährlich von den Kommunen erhoben und betrifft sowohl private Hausbesitzer als auch Unternehmen mit Immobilienbesitz. Ab dem 1. Januar 2025 gilt ein neues Berechnungsmodell, das für Millionen von Eigentümern Änderungen mit sich bringt.
Aber was genau bedeutet die Grundsteuerreform 2025? Welche Auswirkungen hat sie auf Eigentümer, Mieter und Investoren? Wie wird die neue Grundsteuer berechnet und was müssen Sie jetzt tun, um optimal vorbereitet zu sein?
In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles Wichtige zur Grundsteuer 2025 – klar, verständlich und auf den Punkt gebracht.
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Die aktuelle Grundsteuer basiert auf veralteten Einheitswerten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Da sich Immobilienwerte in den letzten Jahrzehnten stark verändert haben, kam es zu Ungerechtigkeiten bei der Besteuerung.
Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts
Im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung für verfassungswidrig, weil sie gegen das Gleichheitsprinzip verstieß. Die Werte waren so veraltet, dass vergleichbare Immobilien teils völlig unterschiedlich besteuert wurden. Die Regierung war daher gezwungen, ein neues, gerechteres System einzuführen.
Ziele der Grundsteuerreform 2025
- Fairness: Alle Grundstücke sollen nach einem einheitlichen und aktuellen Wert bewertet werden.
- Transparenz: Die Berechnung soll nachvollziehbar und verständlich sein.
- Aufkommensneutralität: Die Reform soll nicht dazu dienen, die Steuer insgesamt zu erhöhen, sondern eine gerechtere Verteilung sicherstellen.
Auswirkungen der Reform auf Eigentümer und Mieter
- Für Eigentümer: Je nach Modell und Standort können die Steuerbeträge steigen oder sinken. In Ballungsgebieten drohen höhere Belastungen.
- Für Vermieter: Die Steuer kann weiter auf Mieter umgelegt werden, aber Anpassungen der Nebenkosten sind notwendig.
- Für Mieter: In teuren Gegenden könnten die Nebenkosten steigen.
💡 Tipp für Eigentümer: Prüfen Sie Ihren neuen Steuerbescheid genau! Falls Werte zu hoch angesetzt wurden (z. B. falscher Bodenrichtwert), kann Einspruch eingelegt werden.
Nein, wer die Erklärung für 2022 abgegeben hat, muss keine neue Erklärung einreichen – es sei denn, es gibt Änderungen am Grundstück oder an der Wohnfläche.
Überprüfen Sie den Bodenrichtwert! Falls dieser zu hoch angesetzt wurde, kann Widerspruch eingelegt werden. Auch wenn Sie nicht die Wohnflächenverordnung für die Wohnflächenberechnung verwendet haben, sollte Sie dies korrigieren.
Grundsteuer Stuttgart – Finanzamt für die Landeshauptstadt Baden-Württembergs
📍 Adresse: Rotebühlplatz 30, 70173 Stuttgart
📞 Telefon: 0711 / 123-0
🌐 Finanzamt Stuttgart
Grundsteuer München – Zuständiges Finanzamt für Immobilienbesitzer in Bayern
📍 Adresse: Dachauer Straße 37, 80335 München
📞 Telefon: 089 / 12520
🌐 Finanzamt München
Grundsteuer Berlin – Informationen zum Finanzamt für Grundbesitz
📍 Adresse: Nonnendammallee 21, 13599 Berlin
📞 Telefon: 030 / 9024-0
🌐 Finanzverwaltung Berlin
Grundsteuer Potsdam – Zuständige Behörde in Brandenburg
📍 Adresse: Heinrich-Mann-Allee 107, 14473 Potsdam
📞 Telefon: 0331 / 289-0
🌐 Finanzamt Potsdam
Grundsteuer Bremen – Finanzamt für Grundstückseigentümer
📍 Adresse: Rudolf-Hilferding-Platz 1, 28195 Bremen
📞 Telefon: 0421 / 361-0
🌐 Finanzamt Bremen
Grundsteuer Hamburg – Informationen für Immobilienbesitzer
📍 Adresse: Schloßstraße 10, 22041 Hamburg
📞 Telefon: 040 / 428-280
🌐 Finanzamt Hamburg
Grundsteuer Wiesbaden – Finanzamt für die Landeshauptstadt Hessens
📍 Adresse: Klarenthaler Straße 34, 65197 Wiesbaden
📞 Telefon: 0611 / 8130
🌐 Finanzamt Wiesbaden
Grundsteuer Schwerin – Finanzamt für Mecklenburg-Vorpommern
📍 Adresse: Alexandrinenstraße 1, 19055 Schwerin
📞 Telefon: 0385 / 5880
🌐 Finanzamt Schwerin
Grundsteuer Hannover – Zuständiges Finanzamt in Niedersachsen
📍 Adresse: Rudolf-von-Bennigsen-Ufer 2, 30169 Hannover
📞 Telefon: 0511 / 12350
🌐 Finanzamt Hannover
Grundsteuer Düsseldorf – Zuständige Behörde für NRW
📍 Adresse: Klever Straße 23, 40477 Düsseldorf
📞 Telefon: 0211 / 8920
🌐 Finanzamt Düsseldorf
Grundsteuer Mainz – Finanzamt für Rheinland-Pfalz
📍 Adresse: Schillerstraße 13, 55116 Mainz
📞 Telefon: 06131 / 1410
🌐 Finanzamt Mainz
Grundsteuer Saarbrücken – Finanzamt für Eigentümer im Saarland
📍 Adresse: Am Stadtgraben 10, 66111 Saarbrücken
📞 Telefon: 0681 / 5010
🌐 Finanzamt Saarbrücken
Grundsteuer Dresden – Finanzamt für Sachsen
📍 Adresse: Stauffenbergallee 2, 01099 Dresden
📞 Telefon: 0351 / 4490
🌐 Finanzamt Dresden
Grundsteuer Magdeburg – Finanzamt für Sachsen-Anhalt
📍 Adresse: Schönebecker Straße 8, 39104 Magdeburg
📞 Telefon: 0391 / 5690
🌐 Finanzamt Magdeburg
Grundsteuer Kiel – Finanzamt für Schleswig-Holstein
📍 Adresse: Adolf-Westphal-Straße 4, 24143 Kiel
📞 Telefon: 0431 / 98760
🌐 Finanzamt Kiel
Grundsteuer Erfurt – Finanzamt für Thüringen
📍 Adresse: Löberstraße 18, 99096 Erfurt
📞 Telefon: 0361 / 5730
🌐 Finanzamt Erfurt
Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist für die Grundsteuer entscheidend, da sie die steuerliche Bewertung von Immobilien beeinflusst. Eine präzise Angabe der Wohnfläche kann zu einer korrekten und fairen Berechnung der Steuerlast führen. Fehlerhafte oder ungenaue Angaben können dazu führen, dass Eigentümer zu viel oder zu wenig Grundsteuer zahlen. Besonders bei der neuen Grundsteuerreform 2025 spielt die Wohnfläche in einigen Bundesländern eine zentrale Rolle bei der Berechnung.
Berechnungsmethode für die Grundsteuer
Für die Grundsteuer beschreibt eine Wohnfläche in einem Haus oder einer Wohnung die zu Wohnzwecken geeigneten Flächen eines umbauten Raumes. Die Nutzfläche beschreibt zu Wohnzwecken ungeeignete Flächen. Im Steuergesetz sind diese Begriffe von Wohnfläche und Nutzfläche, für die Festlegung der Grundsteuer, nicht definiert worden.
Die Ausfüllhilfen für die Grundsteuererklärung der Finanzämter nehmen Bezug auf verschiedene Normen, wie die Wohnflächenverordnung (2004), oder DIN 277 für Kellerräume, welche allerdings urheberrechtlich geschützt und für Bürger nicht frei zugänglich sind.
Die Ausfüllhilfen der Finanzämter sind also keine rechtlichen Normen, sondern als Verwaltungsvorschriften kategorisiert. Daher sind sie für Bürger nicht verbindlich und gelten nur für die Verwaltung selbst.
Für den Bürger begründen Sie weder Rechte noch Pflichten
Also können Sie eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung verwenden, um die maximalen Flächenabzüge, wie bei Finanzierungsunterlagen bei der Bank, verwenden.
Wer ist von der Grundsteuer 2025 betroffen?
Die Grundsteuerpflicht bleibt unverändert:
✔ Eigentümer von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen (auch Eigentumswohnungen).
✔ Unternehmen und Gewerbebetriebe, die Immobilien besitzen.
✔ Landwirte und Waldbesitzer, die land- oder forstwirtschaftliche Flächen nutzen.
✔ Mieter, da die Grundsteuer oft über die Nebenkostenabrechnung umgelegt wird.
Besonders für Vermieter kann die neue Berechnung höhere oder niedrigere Kosten bedeuten, die sich direkt auf die Mietnebenkosten auswirken.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die neue Grundsteuer basiert auf einer drei-Stufen-Berechnung:
1. Grundsteuerwert ermitteln
Jedes Grundstück erhält einen neuen Grundsteuerwert, der auf folgenden Faktoren basiert:
- Bodenrichtwert (aktuell von den Gutachterausschüssen festgelegt)
- Grundstücksgröße
- Nutzung des Grundstücks (Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft)
- Baualter und Gebäudeart
2. Anwendung der Steuermesszahl
Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Diese wurde gesenkt, um eine übermäßige Steuererhöhung durch höhere Grundstückswerte zu verhindern.
3. Hebesatz der Kommune
Am Ende bestimmt jede Gemeinde den individuellen Hebesatz, mit dem die endgültige Steuerlast festgelegt wird. Städte mit hohen Hebesätzen (z. B. München, Köln) verlangen oft mehr als ländliche Gemeinden.
💡 Tipp: Auch wenn sich der Grundsteuerwert erhöht, heißt das nicht automatisch, dass Sie mehr zahlen – entscheidend ist der Hebesatz Ihrer Gemeinde!
Video: Grundsteuer 2025 erklärt
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Wohnfläche falsch angegeben? So können Sie Ihre Grundsteuer noch korrigieren!
Wenn der Grundsteuerbescheid bereits bestandskräftig ist und die Wohnfläche falsch angegeben wurde, kann eine nachträgliche Korrektur schwierig sein. In der Regel gilt: Ein bestandskräftiger Bescheid kann nur geändert werden, wenn ein grober Fehler oder neue Tatsachen vorliegen (§ 173 AO). Ist der Bescheid noch nicht bestätigt, lässt sich die richtige Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung einfach korriegieren. Falls die falsche Wohnfläche auf einem offensichtlichen Schreib- oder Rechenfehler beruht, kann eine Berichtigung nach § 129 AO beantragt werden. Andernfalls bleibt nur die Möglichkeit, den Bescheid auf Rechtsfehler zu prüfen und ggf. eine Wiederaufnahme des Verfahrens zu beantragen. In einigen Fällen kann eine Anpassung durch das Finanzamt noch erfolgen, wenn dies zu einer erheblichen Steuerveränderung führt. Wichtig ist, dass Eigentümer ihren Bodenrichtwert und die Wohnflächenberechnung genau prüfen, um zukünftige Probleme zu vermeiden. Wurde die falsche Fläche durch eine fehlerhafte Berechnung ermittelt, sollte eine aktuelle Wohnflächenberechnung nach WoFlV vorgelegt werden. Bei Unsicherheiten kann ein Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht helfen, um mögliche Einsparungen oder rechtliche Schritte zu klären. Wer sich frühzeitig um eine korrekte Angabe der Wohnfläche kümmert, kann unnötige Nachzahlungen oder Strafen vermeiden.
Grundsteuererklärung nicht abgegeben: Folgen?
Wer die Grundsteuererklärung nicht abgibt oder ingnoriert, muss mit empflindlichen Geldstrafen rechnen. Im Verzugsfall droht ein Verspätungszuschlag. Dieser wird 0,25 % der festgesetzten Steuer, aber mindestens 25 Euro pro Monat, betragen.
Nach dem Ablauf der Frist am 31. Januar 2023 werden aber nochmal Erinnerungsbriefe zugestellt, bevor eine entsprechende Strafe verhängt wird. Sollten Sie auf keine Forderung reagieren, können die Strafen bis zu 25.000 Euro kosten.
Eine Strafe kann es auch für falsche Angaben in der Grundsteuererklärung geben. Bei dem Straftatbestand der Steuerhinterziehung müssen Eigentümer bewusst Steuern hinterziehen oder fahrlässig handeln.
Dann ist es hilfreich, genau die Wohnfläche zu berechnen und keine Schätzwerte anzugeben.
Eine präzise Wohnflächenberechnung können Sie mit unserem Wohnflächenrechner auch selbst erstellen.
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Grundsteuer A und Grundsteuer B
Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe greift die Grundsteuer A. Diese wird über den wirtschaftlichen Wert eines Betriebes, also eine Ertragswertermittlung als Basis, ermittelt. Dazu gehören auch land- und forstwirtschaftliche Gebäude, die zum Teil zu Wohnzwecken genutzt werden und gesondert behandelt werden.
Für alle weiteren Grundstücke gilt die Grundsteuer B. Dazu gehören Miet- und Gewerbegrundstücke, Häuser und Mehrfamilienhäuser, sowie Gebäude, die auf fremden Grundstücken (wie im Fall eines Nießbrauchrechts) erbaut sind. Auch auf Wohnungseigentum sowie auf Teileigentum und Erbbaurechte findet die neue Grundsteuerreform 2022 Anwendung.
Deswegen überlegen viele Immobilieneigentümer auch Ihre Immobilie zu verkaufen, da die derzeitige Marktlage ebenfalls historisch lukrativ ist. Die neue Grundsteuer wird erst 2025 fällig. Für Stadt und Land dient die Zeit als Übergang, um alle Berechnungen fertigzustellen.
Deswegen ist es wichtig, dass Sie jetzt die nächsten Schritte planen!
Denn Sie, als Eigentümer, sind an den Stichtag 2023 gebunden. Andernfalls hat das Finanzamt nicht genügend Zeit, alle Anträge zu bearbeiteten und es kann zu hohen Nachzahlungen kommen.
Ein Immobilienverkauf rückt damit als Option auf eine höhere Priorität.
Grundsteuerreform 2022: Was benötige ich für meine Grundsteuererklärung?
Die Grundsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer und ist an den vorhandenen Grundbesitz geknüpft. Die Grundsteuer muss vom Eigentümer jedes Jahr für eigene Häuser und Grundstücke, Eigentumswohnungen sowie für Betriebe der Land- und Fortwirtschaft entrichtet werden.
Aktuell wurde anhand eines Einheitswertes die Grundsteuer dafür berechnet. Das Gericht hat aber entschieden, dass dieser Wert völlig aus der Zeit gefallen ist. Der Einheitswert stammte aus dem Jahre 1964, bzw. 1935 für die alten Bundesländer. Die echte Wertentwicklung eines Grundstückes oder einer Immobilie kann durch diesen Wert nicht mehr korrekt widergespiegelt werden und benötigt daher die Grundsteuerreform 2022.
Somit hat das Bundesverfassungsgericht 2019 entschieden, die Berechnungsmethode anzupassen und neu zu regeln. Dies geschieht dieses Jahr über die Grundsteuerreform.
Sie, als Eigentümer, benötigen dafür eine korrekte Wohnflächenberechnung für die Grundsteuererklärung. Diese können Sie einfach online bei uns selbst erstellen über unser einzigartiges Online-Tool. Einfach Wohnflächenberechnung mit Stempel für Ihr Finanzamt erstellen. Ab 2025 erheben dann die Städte und Gemeinden die neue Grundsteuer. Bis dahin ist die Grundsteuer noch auf der alten Rechtslage und Höhe zu zahlen, da nach Eingang aller Anträge, die Ämter Zeit brauchen alle Daten zu verarbeiten.
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Grundsteuerreform: Grundsteuer für Land- und Forstwirtschaft
Für die Landwirtschaft und Forstwirtschaft wenden alle Bundesländer einheitlich das Bundesmodell an.
Das sind die Änderungen durch die Grundsteuerreform:
⦁ gesetzliche Neuregelung zu einer Aufteilung der bestehenden wirtschaftlichen Einheiten
⦁ Wohngebäude oder Gebäudeteile, die ursprünglich als Teil von land- und forstwirtschaftlich genutzten Wohnzwecken dienten, sind ab dem Stichtag zum 01.01.2022 in den Bereich des Grundvermögens anzurechnen
⦁ Wohngebäude oder Gebäudeteile für forstwirschaftliche Zwecke werden herausgelöst und werden eigenständige Einheiten mit seperatem Aktenzeichen
⦁ Der Eigentümer des Grundvermögens ist zur Erklärungsabgabe verpflichtet und nicht mehr der Nutzer
Wichtig: Es gibt keine Mindestgröße oder vollen land- und forstwirtschaftlichen Besatz mit Betriebsmittel, Gebäuden oder auch Selbstbewirtschaftung als Voraussetzung dafür, dass eine Fläche als land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb gilt. D.h. einzelne, verpachtete und genutzte Grundstücke können somit ebenfalls einen land- oder forstwirtschafltichen Betrieb darstellen.
Alle Eigentümer von Grundbesitz müssen bis 31. Januar 2023 Ihre Grundsteuererklärung an das Finanzamt übersenden, unabhängig von der Nutzungsart. Auch hier ist Bayern als bisher einziges Bundesland mit der verlängerten Abgabefrist bis zum 30. April 2023 eine Ausnahme.
WOHNFLÄCHENBERECHNUNG SELBST ERSTELLEN ODER ERSTELLEN LASSEN: