Nebenkostenabrechnung: So sparen Sie Nebenkosten
Private Vermieter und Mieter teilen sich die Kosten der Nebenkosten einer Immobilie. Die Nebenkostenabrechnung erstellen kann mit etwas Geduld und Recherche in der recht komplexen Thematik eine Herausforderung sein.
Fehler in der Nebenkostenabrechnung haben oft unangenehme Folgen und führen leicht zur Auseinandersetzung mit dem Mieter und Erklärungsnot gegenüber diesem. Jetzt erklären wir, wie Sie die Nebenkostenabrechnung selbst erstellen, wie Sie die Nebenkosten senken können und welche Fehler es zu vermeiden gilt.
Senken Sie jetzt erheblich Ihre Nebenkosten, indem Sie Ihre Wohnfläche auf Richtigkeit überprüfen.
1. Nebenkosten zu hoch? Nebenkosten senken: Die besten Tipps, wie Sie die Nebenkosten senken
Die “Nebenkostenabrechnung” - für viele ist Sie am Ende des Jahres ein Fluch oder ein Segen. Je nachdem, ob Sie Nebenkosten nachzahlen oder zurück erhalten.
Das Gefühl, wenn diese Nachricht kommt, teilen allerdings oft alle Mieter. Dabei können Sie mit diesen Tipps und Tricks Ihre Nebenkosten senken. In Deutschland werden monatlich ca. 2,00 € pro m² für Heizkosten und Warmwasser investiert. Bei einem Haus von 100 m² sind das bereits 2000 € im Jahr.
[Schätzung angepasst auf Basis der erhöhten Heizkosten und Energiepreise 2022]
Wohnflächenberechnung überprüfen
Jede zweite Wohnflächenberechnung weicht stark von dem tatsächlichen Ist-Wert ab. Prüfen Sie mit unserem Schnellckeck, ob Sie eine zu hohe Miete und zu viele Nebenkosten zahlen.
Wenn Ihre Wohnflächenberechnung 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, dann können Sie rückwirkend Ihre Mietkosten und Nebenkosten senken. Erfahren Sie mit diesem Tool wie viel Geld Sie zurück bekommen.
Lüftung - schneller Austausch von feuchter Innenluft und Frischluft
Durch vernünftiges Lüften können Sie Heizkosten sparen. Schnelles Stoßlüften ist wesentlich effektiver als ein gekipptes Fenster. Durch die schnelle Luftzirkulation entweicht die warme Luft im Raum sehr schnell. Allerdings bleiben die Wände immer noch warm und heizen den Raum schnell wieder auf. Bei einem gekippten Fenster entweicht die warme Luft langsamer, aber die Raumwände kühlen stetig aus. Gerade im Sommer können Sie trotzdem das Fenster über Nacht gekippt lassen. Im Winter empfiehlt sich stattdessen regelmäßiges Stoßlüften.
Raumtemperatur anpassen und pro Grad 5 - 7% sparen
Mit jedem Grad, um das Sie die Raumtemperatur senken, können Sie mit einer Ersparnis von bis zu 7% pro Grad rechnen.
Die optimale Raumtemperatur liegt ungefähr bei 20 Grad. Das bedeutet, Sie sollten Ihr Thermostatventil der Heizung oder den digitalen Thermostatregler auf Stufe 3, also 20 Grad, stellen. Wenn Sie die Heizung auf volle Stärke aufdrehen, verursachen Sie damit einen extremen Energie- und Emissionsverbrauch, was aus finanzieller und klimaschonender Sicht unvernünftig ist. Auch im Schlafzimmer lohnt es sich, die empfohlene Schlafzimmer-Raumtemperatur von 16 bis 18 Grad einzustellen. Das Resultat ist ein gesünderer Schlaf und gespartes Geld.
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Abdichtungen für bessere Wärmeleitung und Wärmespeicherung
Sie können Heizkosten sparen, indem Sie Außentüren und Innentüren mit isolierenden Dichtungsbändern abdichten. Bewegliche Abdichtungsprofile, Bürstendichtungen oder Matten, sowie Rollos, Vorhänge und Jalousien sorgen dafür, dass die Wärme im Haus länger erhalten bleibt und das Gebäude länger zum Abkühlen braucht, ähnlich wie bei einem geschlossenen Wintermantel.
Heizkörper heizen besser, wenn sie frei stehen
Lange Vorhänge, Möbel und Verkleidungen können die Energieeffizienz Ihrer Heizkörper schwächen. Sorgen Sie dafür, dass Ihre Heizung die Raumluft gut umwälzen kann und genügend Abstand zum Heizelement vorliegt. Denken Sie auch daran, Ihre Heizung regelmäßig zu entlüften.
Tipp: Nach einem langen Sommer sind die Ventile an der Heizung manchmal etwas festsitzend. Durch leichte rhythmische Schläge mit einem Hammer können Sie das Ventil einfach befreien.
Jede 2te Wohnflächenberechnung ist nicht korrekt. Dadurch zahlen Sie zu viel Miete und Nebenkosten
2. Nebenkostenabrechnung: Welche inhaltlichen Bedingungen müssen beim Erstellen der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden?
Wenn die Nebenkosten zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurden, muss der Vermieter Nachzahlungen beim Mieter einfordern können. Sind die Betriebskosten höher ausgefallen, als die gezahlten Abschläge des Mieters, so sollten Sie die strategischen und inhaltlichen Bedingungen beachten, damit später keine Fragen aufkommen:
- Aufstellung der Gesamtkosten des Hauses
- Betriebskosten nach Betriebskostenarten aufgeschlüsselt
- Verteilerschlüssel angeben
- übersichtliche Gestaltung der Nebenkostenabrechnung
- Einzelkosten für jede Wohneinheit/ Wohnung
Achtung: Auf der Basis der Gesamtnebenkosten und der weiteren Werte, ermitteln Sie die Einzelkosten für die Mieter. Mittels dem Verteilerschlüssel errechnen Sie, durch Addition mit den Gesamtkosten der einzelnen Nebenkostenarten, die Einzelkosten.
Inhaltliche Bedingungen der Nebenkostenabrechnung
Es ist ratsam, gleich die genutzten Verteilerschlüssel und deren Erläuterung zu benennen. Die Belege, für die entstandenen Kosten, müssen der Nebenkostenabrechnung nicht angehängt werden, aber nach §259 BGB hat der Mieter auf Anfrage ein Einsichtsrecht.
Inhaltliche Bedingungen: (Schriftlich - Zustellung per Email, Fax, Brief sind möglich)
Die Gesetzeslage für eine professionelle Nebenkostenabrechnung setzt folgende Angaben voraus:
- Name des Sachbearbeiters (Vermieter)
- Name & Anschrift des Mieters
- korrekte Benennung des Abrechnungszeitraumes – höchstens ein Jahr – und des Nutzungszeitraumes des Mieters
- Bezeichnung der Wohneinheit, auf die sich die Nebenkostenabrechnung bezieht: Wohnungsnummer, Adresse, bzw. Etage und Lage
- Benennung der einzelnen Kostenarten – entweder gemäß dem Kostenkatalog von § 2 Ziffer 1 bis 16 Betriebskostenverordnung oder nach individueller mietvertraglicher Vereinbarungen nach den Betriebskostenarten
- Angabe der Gesamtkosten: alle Betriebskostenarten
- Angabe von „sonstigen Betriebskosten“ gemäß § 2 Ziffer 17 BetrKV
- Erklärung des festgelegten Umlageschlüssels (Wohneinheiten, Wohnfläche oder Personenzahl)
- Berechnung der Nebenkostenanteile für den einzelnen Mieter
- geleistete Vorauszahlungen des Mieters
- Ermittlung des Erstattungsanspruches oder Höhe einer Nachforderung
Achtung: Nicht alle Nebenkostenarten dürfen auf den Mieter übertragen werden!
3. Nebenkostenarten: Diese Nebenkosten dürfen abgerechnet werden
- Grundsteuer
- Kosten für Heizungsanlage (Wartung, Energieträgeranlieferung, Messung)
- Wasserversorgung – dazu gehört Wasserzähler, Wasserversorgung und Wasseraufbereitung sowie Wartungskosten
- Entwässerung und Abwasser von Schmutz und Niederschlag
- Betriebskosten zentraler Warmwasserversorgungsanlagen
- Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Warmwassergeräten
- Kosten für Personen- und Lastenaufzüge
- Müllbeseitigung und Straßenreinigung
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Hausmeister
- gemeinschaftliche Breitbandleitung oder Antennenanlage
- Versicherungen (Gebäudeversicherung, Glas- und Elementarschäden, Haftpflicht, Öltank, Gebäude, Aufzug, Photovoltaik)
- Allgemeinstrom (Beleuchtungskosten)
- Schornsteinreinigung (Kehrgebühren)
- Kosten des gemeinschaftlichen Waschraums (Strom, Wartung, Wasserversorgung)
Achtung: Nicht zu den Betriebskosten zählen ausdrücklich Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, sowie Verwaltungskosten nach § 1 Absatz 2 BetrKV.
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