Das Wichtigste auf einen Blick
1. Es gibt vier unterschiedliche Berechnungsarten der Wohnfläche. Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung und die Berechnung nach DIN 277 sind die gängigen Methoden zur Berechnung der Wohnfläche und Nutzfläche.
2. Über die Fläche des Wohnraums, Nutzraums und Grundstückes wird der Immobilienwert ermittelt und der Mietpreis berechnet. Auch die Höhe der Nebenkostenabrechnung basiert auf dem Wert der Wohnflächenberechnung.
3. In dieser Wohnraumberechnung, werden alle Flächen in einer Wohnung oder einem Haus angegeben und prozentual unterschiedlich aufgeteilt. Je nach Raum werden die Flächen als Wohnfläche oder Nutzfläche bezeichnet.
Wohnflächenberechnung für Grundsteuer berechnen
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung selbst vermessen
Die korrekten Angaben zur Wohnfläche und Nutzfläche benötigen Immobilieneigentümer für die Grundsteuererklärung.
Die Angaben der Wohnflächenberechnung nach DIN 277, die Sie in Ihren Unterlagen finden, ist zulässig. Allerdings können Abweichungen bis zu 40% auftreten. Es ist ein Nachteil für Sie, wenn Sie die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung von 2004 sowie der Landesbauordnung und der DIN 277 in Kombination nicht berücksichtigen.
Mit der richtigen Wahl der Wohnflächenberechnungsart können Sie erhebliche Kosten sparen.
Achtung! Ist Ihre Immobilie vor 2004 gebaut worden, dann liegt Ihnen nur eine Berechnung nach der DIN 277 vor.
"Bezahle nur das, was du bewohnst!"
Rechtsgrundlage der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer
Im Steuergesetz sind die Begriffe der Wohnfläche und Nutzfläche für die Grundsteuer nicht definiert worden. Somit ergeben sich für den Bürger keine Verpflichtung, welche explizite Berechnungsmethode angewandt werden muss. Es wird allerdings auf die DIN 277 und die Wohnflächenverordnung hingewiesen. Die Ausfüllhilfen der Finanzämter sind keine rechtlichen Normen und als Verwaltungsvorschriften kategorisiert. Daher sind sie für Bürger nicht verbindlich und gelten nur für die Verwaltung selbst. Für den Bürger begründen sie weder Rechte noch Pflichten.
Es ergibt sich hieraus eine Kombination der Berechnungsmethode der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer, die mehrere Berechnungsmethoden vereint. Dabei werden charakteristisch typische Wohnräume nach der DIN 277 berechnet und Raumteile, die nach der Wohnflächenverordnung nicht vollumfänglich zur Wohnfläche angerechnet werden, nach der Wohnflächenverordnung berechnet.
Wohnflächenberechnung für Bank
Wie wie wird die Wohnflächenberechnung für die Bank erstellt?
Eine richtige Berechnung von Wohnraum und Nutzraum, abgestempelt vom Sachverständigen, sowie bemaßte Grundrisse, Schnitte und Kubatur sind Voraussetzung für Immobilienverkauf und Finanzierung, sowie dem notariellen Kaufvertrag.
Die vollständige Unterlagensammlung, zu dem auch der Energieausweis, Grundbuchauszug und gegebenenfalls die Teilungserklärung zählt, muss vor dem Notartermin dem Käufer vorgelegt werden.
Veraltete Berechnungen der Wohnfläche sind dabei nicht zulässig, da die tatsächliche Größe der Wohnfläche bei der Kaufpreishöhe und der Nebenkostenabrechnung eine fundamentale Rolle spielt. Bei der Wohnflächenberechnung muss die Berechnung nach der aktuellen Wohnflächenverordnung durchgeführt werden und nicht nach DIN 277, dies findet nur Anwendung bei der Berechnung der Nutzflächen innerhlab der Wohnflächenberechnung. Bei uns erhalten Sie das richtige Dokument.
Noch vor einigen Jahren waren die Angaben zur Wohnfläche mit der Berechnungsmetohde nach DIN 277 oder der zweitenn Berechnungsmethode möglich. Inzwischen verlangen Banken die einheitliche und gültige Berechnungsmethode um die genaueren Risikobewertungen und Beleihungswertermittlungen freizugeben. Ohne diese Unterlagen wird eine Bank einem Immobilienkäufer keine Finanzierungszusage ersteilen.
Mit den Wohnflächenrechner können Sie sich einfach selbst die Wohnfläche ermitteln und erhalten eine zertifizierung mittels Prüfstempel vom Sachverständigen auf die Plausibilität des Berechnungsweges.
"Beim Immobilienkauf benötigen die Käufer die Wohnfläche für die Finanzierung."
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Wohnflächenberechnung für die Finanzierung
100% von Banken akzeptiert
Fläche in der Grundsteuererklärung
Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung 2022 ist aktuell besonders wichtig. Am 31.01.2023 ist der Stichtag für die Abgabe der Grundsteuererklärung 2022 beim Finanzamt. In Bayern wurde die Abgabefrist auf der Grundsteuer auf den 30.04.2023 verlängert. Es ist zu erwarten das andere Bundesländer auch dem Beispiel folgen, da etwa erst 70% Grundsteueranträge eingegangen sind.
Bis zu diesem Zeitpunkt müssen alle Eigentümer von Immobilien ihre Grundsteuererklärung abgeben.
Haben Sie ungeprüft die Wohnfläche aus Ihrem Kaufvertrag oder aus den Bauunterlagen entnommen, haben Sie wahrscheinlich falsche Werte angegeben. Um zu hohe Kosten für die Grundsteuer zu vermeiden, ist es wichtig, den Wohnraum nach der richtigen Berechnungsmethode anzugeben.
In diesem Artikel erklären wir, wie die Wohnfläche berechnet wird und welche Berechnungsmethode für die Grundsteuer richtig ist. Deswegen raten wir dringend ab, die Flächenangaben aus alten Unterlagen zu übernehmen. Diese Berechnungsmethoden sind nicht für die Grundsteuer bestimmt.
Wohnflächenberechnung erstellen: Aufbau
Wie sieht eine Wohnflächenberechnung aus?
- Die Wohnflächenberechnung besteht aus einem Deckblatt mit der Objektadresse und einer allgemeinen Auflistung aller Räume – aufgeteilt in Wohnfläche und Nutzfläche.
- Auf der nächsten Seite befindet sich die tabellarische Anordnung aller Räume mit Bezeichnung und dem gesamten Berechnungsweg. Innerhalb eines Raumes können sich auch Raumteile befinden, die der Nutzfläche oder Wohnfläche zugeordnet werden, wenn die Berechnung beispielsweise nach der Wohnflächenverordnung berechnet wurde. So zählen Flächen unter Dachschrägen nur teilweise zur Wohnfläche.
- Die Grundfläche eines Raumes wird strukturiert aufgeteilt: in einzelnen Raumteile und die Berechnung dieser Raumteile, welche untereinander aufgelistet wird. Für jeden nicht rechteckigen Raum ergeben sich somit mehrere Raumteile. Sind alle Raumteile eines Raumes berechnet, folgt der nächste Raum.
- In der Berechnung werden alle Räume aufgelistet, auch wenn sie weder zur Wohnfläche noch zur Nutzfläche gehören. Jedoch ändert sich die Zuordnung je nach Flächenberechnungsmethode. Zum Schluss der gesamten Auflistung wird die Flächensumme der Wohnfläche und Nutzfläche separat angegeben.
Berechnungsmethoden
Nach welcher Norm wird die Wohnflächenberechnung erstellt?
Vier Berechnungsmethoden existieren, wobei die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und DIN 277 aktuell Anwendung finden. Für die Grundsteuererklärung wird eine Kombination aus der Wohnflächenverordnung und der DIN 277 verwendet.
- Die Wohnflächenverordnung nach WoFlV
- Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277
- Die Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung
- Die Wohnflächenberechnung nach DIN 283
Seit dem 1. Januar 2004 ersetzt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die II. Berechnungsverordnung. Die Änderungen betreffen vorwiegend: Dachterrasse, Loggia oder Balkon, sowie Flächen in Dachschrägen und Kellerräumen.
Zusatz: Landesbauordnung
Jedes Bundesland hat bestimmte Vorgaben, die sich allerdings kaum voneinander unterscheiden. So dürfen beispielsweise in Rheinland-Pfalz im Keller die Rohbaumaße der notwendigen Fensteröffnungen ein Zehntel der Grundfläche des Raumes nicht überschreiten. Gibt es keine Regelung in der Landesbauordnung, greift wieder die Wohnflächenverordnung.
Unterschied zwischen Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung und DIN 277
Was ist der Unterschied?
Die DIN-Norm 277 und die Wohnflächenverordnung, die erst seit 2004 gilt, bieten zwei verschiedene Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung. Beide Methoden unterscheiden sich dabei in vielerlei Punkten und ermitteln für die selbe Immobilie oftmals eine unterschiedlich große Wohnfläche.
Grund ist, dass die Wohnflächenberechnung, nach der DIN Norm 277, die Grundfläche mit der Wohnfläche gleichsetzt. Die Deckenhöhe wird nicht berücksichtigt.
Zudem gehören sowohl Kellerräume, Heizungsräume und Garagen, als auch Terrassen, Balkone und Wintergärten ausnahmslos zur Wohnfläche.
Die Wohnflächenverordnung WoFlV zählt Garagen, Heiz- und Kellerräume hingegen nicht zur Wohnfläche. Des Weiteren gelten für Dachschrägen, Wandnischen, Treppen, Pfeiler und freistehende Säulen besondere Regelungen.
So zählen diese Elemente nur bei bestimmten Maßen zur Wohnfläche und werden deshalb häufig nicht zur Wohnfläche gezählt.
Beide Berechnungsgrundlagen, sowohl die Wohnflächenverordnung als auch die Wohnflächenberechnung nach DIN Norm 277, geben daher unterschiedliche Größen aus.
Bevor Sie allerdings selbst den Zollstock und den wohnrechner.online zur Hand nehmen, sollten Sie genau wissen, welche Berechnungsgrundlage Sie benötigen.
Hier finden Sie eine Anleitung zur Vermessung und Berechnung. Oder unser DEKRA zertifizierter Fachmann kommt zu Ihnen nach Hause und vermisst Ihren Wohnraum. Denn nur so können Sie die Wohnfläche bestimmen, die schließlich Grundlage Ihres Vertrages ist.
Auf dieser Grundlage können Sie ebenfalls die Nebenkostenabrechnung für Ihr Mehrfamilienhaus berechnen und erfüllen die Bedingungen bei einem notariellen Kaufvertrag.
Wohnraum berechnen: Video Anleitung
Wie vermesse ich die Wohnfläche und Nutzfläche?
So vermessen Sie Ihre Immobilie selbst
40 Min. Videomaterial vom Profi: Videoanleitung
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung 2022
Wie werden Räume nach der Wohnflächenverordnung angerechnet?
Zur Wohnfläche zu 100 % angerechnet werden kann laut Wohnflächenverordnung: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro, Gästezimmer mit einer Deckenhöhe von über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten, Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus), Verkehrswege innerhalb des Wohnraums mit über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten, Dachgeschossräume über 2,40 m Höhe und in der Dachschräge ab 2 m.
Ebenfalls werden ausgebaute Keller zur Wohnfläche gezählt, wenn genügend Fenster verbaut sind, also ein ausreichender Lichteinfall vorliegt. Hierbei muss die Fensterfläche (Rohbau) zu 1/8 in Relation zur Wohnfläche stehen bzw. 1/10 je nach Landesbauordnung.
Eine Fensteröffnung mit 1 m² ist demnach angemessen für 8 m² Wohnraum. Wird der Wert unterschritten, zählt der Raum nicht zur Wohnfläche dazu. Außerdem muss die Deckenhöhe von über 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern sowie 2,30 m bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sein.
Eine Ausnahme sind ältere Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestandsimmobilien) mit einer absoluten Mindestgrenze von 2,20 m. Werte unter der Mindestgrenze müssen mittels Antrag beim Landesbauamt genehmigt werden.
In Dachschrägen und unter Treppen – in einem Bereich von 1,99 m und 1 m – werden die Flächen zu 50 % angerechnet.
Terrasse, Balkon oder Loggia werden zu 25 % zur Wohnfläche angerechnet, wenn diese nicht überdacht und /oder zur Straßenseite ausgerichtet sind, also in einer nicht ruhigen Lage angesiedelt sind. Dahingegen können Terrasse, Balkon oder Loggia zu 50 % zur Wohnfläche angesiedelt werden, wenn Sie nicht zur Straßenseite ausgerichtet und überdacht sind.
Ein unbeheizter Wintergarten wird mit 50 % zur Wohnfläche angerechnet. Ein beheizter Wintergarten wird zu 100 % berücksichtigt.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche und welche zur Nutzfläche?
Nach der Wohnflächenverordnung
Diese Räume zählen zur Wohnfläche:
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Gästezimmer
- Küche
- Esszimmer
- Flur
- Sauna
- Schwimmbad
- Fitnessstudio
- Terrasse 25 -50%
- Balkon 25 -50%
- Loggia 50%
- Erker
- Wintergarten (wenn beheizt, zählt es zu 100% zur Wohnfläche, bei unbeheizten Wintergärten 50%)
- Hallenbad (wenn beheizt, zu 100%, bei unbeheizten Schwimmbädern 50%)
- Souterrain bzw. Kellerwohnung mit Fenster und Deckenhöhe
- Bäder in Kellerwohnungen (50% wenn kein weiterer Wohnraum vorhanden ist, ansonsten 100%)
Diese Räume zählen zur Nutzfläche:
- Dachböden
- Heizungs- und Kellerräume
- Waschküchen
- Abstellkammern (im Keller oder DG)
- Fahrradabstellraum
- Zubehörräume
- Trockenräume
- Garagen
- Technikräume
- Schornsteinschacht
Unterschiede Grund-, Nutz-, und Wohnflächenberechnung
Was ist der Unterschied zwischen Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche?
Grundfläche berechnen: Die Grundfläche ist der Basiswert aller angerechneten und nicht angerechneten Räume. Die Grundfläche setzt sich also aus der Wohnfläche sowie den Nutz- und Nebenflächen zusammen. Bei der Grundfläche spielen Deckenhöhen oder Raumart keine Rolle.
Wohnfläche berechnen: In der Wohnflächenberechnung zählen alle Räume oder Raumteile zur Wohnfläche, die laut Wohnflächenverordnung zu Wohnzwecken geeignet sind.
Nutzflächen berechnen: Nutzflächen oder Raumteile sind Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, weil sie zu klein sind, keine Fenster oder Heizung besitzen.
Prozentuale Anrechnung in der Wohnflächenberechnung
In welcher Höhe werden die Räume zur Wohnfläche angerechnet?
| Anrechnung der Wohnfläche | Raumart | Raumhöhe |
|---|---|---|
| 0 % | Nebenflächen, Dachschrägen & Flächen unter Treppen mit weniger als 1 m Deckenhöhe | von 0 m bis 1 m |
| 25- 50 % | Terrasse, Balkon und Loggia zählen zu 25% zur Wohnfläche. Sind diese überdacht und nicht zur Straßenseite ausgerichtet, also in ruhiger Lage angesiedelt, werden sie zu 50% berücksichtigt. | - |
| 50 % | unbeheizter Wintergarten | - |
| 50 % | Dachschrägen & Flächen unter Treppen | von 1 m bis 2 m |
| 100 % | Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro, Gästezimmer (mit einer Deckenhöhe von über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten) | über 2,00 m |
| 100 % | Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus) - Verkehrswege innerhalb des Wohnraums mit über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten | über 2,00 m (Keller ausgenommen) |
| 100 % | Dachzimmer | über 2,30 m bzw. bei Bestandsimmobilien 2,00 m |
| 100 % | Beheizter Wintergarten | - |
| 100 % | Ein ausgebauter Keller zählt zu 100% zur Wohnfläche, wenn genügend Fenster verbaut sind, also ein ausreichender Lichteinfall vorliegt. Hierbei muss die Fensterfläche (Rohbau) zu 1/8 in Relation zur Wohnfläche stehen. Wird der Wert unterschritten, zählt der Raum nicht zur Wohnfläche dazu. Außerdem muss die Deckenhöhe von über 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern/ 2,30 m bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sein. | Ausnahme sind ältere Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestandsimmobilien) mit der absoluten Mindestgrenze von 2,20 m, ansonsten gelten 2,30 m. Mehrfamilienhäuser liegen bei 2,40 m. |
Wie wird die Wohnfläche in Sonderräumen berechnet?
Auch bei Sonderäumen geben die Reglungen Auskunft über die Verfahrensweise. So werden Wintergärten und Schwimmbäder, wenn sie nach allen Seiten geschlossen, also integraler Bestandteil des umbauten Raumes sind, zu 50 % hinzugerechnet. Wenn sie beheizt sind, können die Flächen zu 100 % angerechnet werden.
In einem privaten, integrierten Hallenbad wird auch die Wasserfläche zur Wohnfläche angerechnet.
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
Für die Grundsteuer werden alle Flächen, Raumteile und Elemente (wie Säulen), die nicht als Wohnraum und Aufenthaltsraum genutzt werden können,von der Wohnfläche abgezogen.
Zur Wohnfläche zählen nicht:
✘ Schornstein
✘ Säulen und Pfeiler
✘ Vormauerwerk
✘ Treppen mit über 3 Steigungen, sowie Absatz
✘ Türnischen
✘ Wand- und Fensternischen (wenn sie nicht bis zum Fußboden reichen und wenn, dann nur mit einer Tiefe von weniger als 13 cm)
Was wird nicht von der Wohnfläche abgezogen?
✔ Fußsockel (Sockelleiste oder Schrammleisten)
✔ fest eingebaute Gegenstände (Heizung)
✔ Badewanne oder Dusche
✔ Tür- und Fensterumrahmung (Tür- und Fensterbekleidung)
✔ Einbaumöbel
Gewisse Bauelemente und Bauteile (wie beispielsweise ein Schornsteinschacht) werden bei der Wohnflächenberechnung abgezogen, da diese Flächen nicht nutzbar sind.
Jetzt Wohnflächenberechnung selbst erstellen:
Wohnflächenberechnung – Vorlage für die Bank
Wie sieht eine Wohnflächenberechnung aus?
Eine professionelle Vorlage für eine Wohnflächenberechnung sieht so aus:
Die Grundfläche wird strukturiert aufgeteilt und eine Aufstellung jedes einzelnen Raumes sowie der einzelnen Raumteile mit Rechenweg dargestellt.
Die Bank benötigt eine zertifzierte Wohnflächenberechnung mit Stempel vom Fachmann für den Beleihungswert und die Abschätzung der Sicherheit über die Preiseinschätzung der Immobilie.
Auch können Sie diesen Nachweis des Wohn- und Nutzraumes verwenden, um Ihre Nebenkosten richtig zu berechnen und gleichzeitig Ihre Miete zu senken oder einen zu hohen Kaufpreis, verursacht durch eine nicht korrekte Wohnflächenberechnung, nachzuweisen.
Die Berechnung der Wohnfläche ist auch für den Verkauf der Immobilie und der Vermarktung zwingend notwendig. Bei Abweichungen von über 10% kann es zur Kaufrückabwicklung oder Mietpreisrückzahlung kommen.
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Wohnflächenberechnung – Vorlage für die Grundsteuererklärung
Im Zuge der Grundsteuerreform benötigen alle Immobilieneigentümer die Flächenangaben für die eigene Grundsteuerklärung. Dabei wird nur der Wert der Wohnfläche und Nutzfläche für die Angaben benötigt. Der vollstände Berechnungsweg und Prüfstempel wird nicht benötigt.
Wo finde ich die Wohnflächenberechnung?
Liegt keine aktuelle Wohnflächenberechnung beim Bauamt vor, haben Sie mehrere Möglichkeiten, einen Nachweis über Ihre Wohnfläche zu beantragen.
Sie können die Berechnung von einem Architekten durchführen lassen oder die Berechnung mit dem Wohnflächenrechner von wohnrechner.online erstellen. Ebenfalls bieten wir eine Gebäudevermessung deutschlandweit an. Optional auch mit Grundrissen und Schnitten.
Denn der Weg zum örtlichen Architekten ist mit sehr hohen Kosten verbunden. Eine günstigere Alternative ist der Wohnflächenrechner oder unsere Vorort-Vermessung.
Wenn Sie sich die Zeit nehmen wollen und Ihre Wohnfläche selbst vermessen, können Sie unseren einzigartigen Wohnflächenrechner verwenden. Mit Prüfstempel zur Plausibilität belaufen sich die Kosten so auf 44,99 EUR. Die Wohnflächenberechnung können Sie so in 30 Minuten selbst erledigen. Diese wird von Banken und dem Finanzamt anerkannt.
Dachboden Wohnfläche
Wie wird die Wohnfläche im Dach ermittelt?
Bei der Wohnfläche im Dach sind die Raumhöhe der Grundfläche, Beheizung, Fenster und Brandschutz relevant.
Diese Voraussetzungen müssen vorliegen, damit es als Wohnfläche zur Wohnflächenberechnung angerechnet werden kann. Ansonsten zählt der Dachboden vollständig zur Nutzfläche.
Ist also eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m (bei Bestandsimmobilien vor 2004) vorhanden, kann die darunter liegende Fläche zu 100% angerechnet werden. Gleiches gilt bei Kleinräumen. Bei Neubauten muss die Höhe für Dachboden und Keller mindestens 2,40 m betragen.
Wohnflächenberechnung in Dachschrägen
Wie wird die Wohnfläche bei Dachgauben berechnet?
In der Schräge mit einer Deckenhöhe ab 2 m zählt die Fläche zu 100% als Wohnfläche.
Liegt die Höhe in der Schräge zwischen 2 m und 1 m wird die Fläche zu 50% angerechnet.
Grundflächen mit einer Höhe von unter einem Meter, gelten als Nebenflächen und werden nicht mit angerechnet, aber als Nutz- und Nebenflächen angegeben.
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Wie wird die Wohnfläche unter Dachfenstern berechnet?
Dachfensterschrägen
Bei einem schrägen Dachfenster haben Sie mehr Raum zur Verfügung, als an anderen Stellen des Daches, da durch die Fensteraussparung andere Höhenverhältnisse gegeben sind und das Fenster durch die Öffnungsfunktion zusätzlichen Raum schafft. Daher sollte es anders behandelt werden.
In der aktuellen Wohnflächenverordnung ist dieser Punkt nicht ausgearbeitet und es fehlt eine ausdrückliche Regelung. Bei der früheren Berechnungsart nach DIN 283 wurden diese Flächen zu 100% angerechnet. Obwohl die DIN 283 nicht mehr verwendet wird, dient sie derzeit bei Streitigkeit als Lückenfüller für diesen besonderen Fall.
Allerdings wird die aktuelle Wohnflächenverordnung vermutlich angepasst, sodass die 0%, 25% - 50%, und 100% Regelung auch hier gelten wird.
Immobiliengutachter und Sachverständige richten sich aktuell nach der ersatzweise greifenden alten Regelung für den Sonderfall "Flächen unter Dachfensterschrägen" bei der Wohnflächenberechnung. Dabei wird die Fläche ab der 1-Meter-Linie unter dem Fenster zu 100% angerechnet.
In unserer kostenlosen Akademy finden Sie auch Erklärvideos zu den vielen Fragen und Sonderfällen.
Wie wird die Wohnflächenberechnung unter der Treppe angerechnet?
Unter der Treppe kann die Grundfläche ab 2 m zu 100% zur Wohnfläche angerechnet werden.
Bei 1 - 2 m Höhe wird die Fläche zu 50% berücksichtigt.
Unter 1 m wird die Grundfläche nicht angerechnet, sondern zählt zu den Nutz- und Nebenflächen.
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Flächenberechnung im Keller
Wann gehört der Keller zur Wohnfläche?
Auch der Keller kann zur Wohnfläche angerechnet werden, wenn die Deckenhöhe mindestens 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern beträgt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern müssen mindestens 2,30 m vorliegen. Bei Bestandsimmobilien (in der Kategorie Einfamilienhäusern) ist mit Genehmigung bzw. Gutachten die absolute Mindestgrenze von 2,20 m zulässig.
Außerdem müssen Fenster mit genug Sonnenlichteinfall (also kein Schacht) vorhanden sein. Diese dürfen in der Höhe nicht über 80 cm vom Boden aus liegen. Die Wohnfläche im Keller wird zu 100% angerechnet, wenn die Fensterfläche (Rohbau) im Verhältnis zur Grundfläche 1/8 beträgt.
Haben Sie beispielsweise einen ausgebauten Keller mit einem Fenster mit einer Größe von 1m² bei einem Raum von 20 m², wäre dies nicht zulässig.
Wann zählt ein Keller zur Wohnfläche?
Wohnfläche im Keller
Das Verhältnis von der Fensterfläche, genauer gesagt die Rohbaumaße der Fensteröffnung, zur Grundfläche ist ein ausschlaggebender Punkt bei der Anrechenbarkeit der Wohnfläche im Keller.
In der Regel muss das Fenster oder die Fenster 1/8 der Grundfläche betragen.
Nach der Länderordnung gibt es hier aber auch Unterschiede. So muss beispielsweise in Rheinland- Pfalz und Banden-Wüttemberg die Fensteröffnungsfläche (Rohbaumaße) nur 1/10 betragen.
Beispiel:
Wenn Sie in Rheinland-Pfalz eine Kellerwohnung mit einer Deckenhöhe von 2,30 m besitzen, die vor dem 01.01.2004 erbaut wurde (ansonsten 2,40 m), dann reicht ein 1 m² - Fenster für einen 10 m² - Kellerraum aus.
In Nordrhein-Westfalen reicht dieses Fenster allerdings nur für einen 8 m² - Kellerraum.
Die genaue Regelung für Ihr Bundesland finden Sie in der folgenden Tabelle.
Zählt ein Bad im Keller zur Wohnfläche?
Badezimmer im Keller
Wenn Sie ausschließlich ein Badezimmer im Keller haben, ohne weitere Wohnräume im Keller, dann wird das Bad zu 50% angerechnet. Das Badezimmer benötigt im Keller nicht zwingend ein Fenster, damit es als Wohnfläche angerechnet werden kann.
Befinden sich im Keller weitere Wohnräume, welche den oben genannten Regelungen entsprechen, kann das Bad zu 100% angerechnet werden.
Zählen Türen zur Wohnfläche?
Die Flächen unter Türnischen zählen nicht zur Wohnfläche. Sie sind Verkehrswege und bieten keine eigentliche Nutzung zu Wohnzwecken an. Türnischen werden daher laut Wohnflächenverordnung WoFlV bei der Wohnfläche nicht berückichtigt.
Zählen Schornsteine zur Wohnfläche?
Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche und werden abgezogen laut Wohnflächenverordnung WoFlV. Diese Raumteile oder Raumelemente sind dann abzuziehen, wenn sie eine Fläche von mindestens 0,1 m² haben und sie höher als 1,5 m sind.
Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?
Wenn ein Wintergarten zu allen Seiten abgeschlossen ist, dann zählt er zu 50% zur Wohnfläche.
Ist der Wintergarten zusätzlich beheizt, zählt er zu 100% zur Wohnfläche.
Wohnflächenberechnung + Bauverordnung für Kellerräume
Regeln für Kellerräume
| Bauverordnung | Anforderung einfach erklärt | Anteil Verhältnis: Fenster zu Grundfläche |
| Musterbauordnung | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Bayern Bauverordnung von 2017 | Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, inklusive der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, betragen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Baden-Württemberg Bauverordnung von 2017 | Wohnfläche im Keller in Baden-Württemberg ist zulässig, wenn die Fenster mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen. Raumteile eines Zimmers mit einer lichten Höhe bis 1,5 m werden nicht berücksichtigt. Grundlegende Voraussetzung: ausreichende Beleuchtung mit Tageslicht muss vorhanden sein. | 1/10 |
| Wohnflächenberechnung Berlin Bauverordnung von 2017 | Fenster (mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen) müssen mindestens mit einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. Bei einer nachträglichen Umnutzung kann von §48 Absatz 2 abgewichen werden. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Brandenburg Bauverordnung von 2016 | Die Fenster (mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen) müssen mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Bremen Bauverordnung von 2009 | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Hamburg Bauverordnung von 2016 | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, vorweisen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Hessen Bauverordnung von 2016 | Tageslicht und Belüftung müssen ausreichend vorhanden sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von insgesamt mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes, einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, vorweisen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Mecklenburg-Vorpommern Bauverordnung von 2017 | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Niedersachsen Bauverordnung von 2017 | In Aufenthaltsräumen muss die Größe der Öffnungen für notwendige Fenster im Rohbaumaß insgesamt mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, zuzüglich der Nettogrundfläche vor den Fenstern liegender Loggien und Vorbauten, betragen. Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben außer Betracht. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Nordrhein-Westfalen Bauverordnung von 2017 | Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes betragen. Auch ein geringeres Maße oder Oberlichter anstelle von Fenstern sind zulässig, falls keine Bedenken bei den Lichtverhältnissen bestehen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Rheinland-Pfalz Bauverordnung von 2015 | Aufenthaltsräume müssen Fenster vorweisen, die ins Freie führen, ausreichend Tageslicht bieten und durch die ausreichend gelüftet werden kann. Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen darf ein Zehntel der Grundfläche des Raums nicht überschreiten; ein geringeres Maß kann zugelassen werden, wenn bei den Lichtverhältnissen keine Bedenken bestehen. Bei Aufenthaltsräumen im Dachraum bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bei der Ermittlung der Grundfläche außer Betracht. Oberlichter an Stelle von Fenstern können zugelassen werden, wenn die Gesundheit nicht beeinträchtigt wird. | 1/10 |
| Wohnflächenberechnung Saarland Bauverordnung von 2016 | Die Fenster im Keller müssen Rohbaumaße der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten oder verglaster Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Sachsen Bauverordnung von 2017 | Aufenthaltsräume benötigen genügend Belüftung und Tageslicht. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes, einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Sachsen-Anhalt Bauverordnung von 2016 | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, nachweisen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Schleswig-Holstein Bauverordnung von 2016 | Aufenthaltsräume müssen sofort ins Freie führende Fenster von solcher Anzahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden. Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der nutzbaren Grundfläche des Raumes, einschließlich der nutzbaren Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. Oberlichter anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn bei der Nutzung des Aufenthaltsraumes keine Bedenken bestehen. Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn für die dahinterliegenden Räume eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht und Lüftung sichergestellt ist. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Thüringen Bauverordnung von 2016 | Kellerräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Die Aufenthaltsräume müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Grundfläche von Anbauten, wie verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
Landesbauordnung Download:
Fazit
Geht es um die Grundsteuererklärung respektive einen Kauf oder Verkauf, dann sollten Sie den Profi engagieren und unseren Service für Vermessung nutzen, oder die Wohnflächenberechnung mit Prüfstempel verwenden, damit Ihre Käufer gültige Unterlagen für die Finanzierung einreichen können.
Eine selbst erstellte Wohnflächenberechnung ohne Prüfstempel eines Sachverständigen akzeptiert die Bank nicht. Für die Grundsteuererklärung ist der Wohnflächencheck ohne Stempel ausreichend. Alte Unterlagen für die Flächenangaben bei der Grundsteuer zu verwenden bringt hohe Grundsteuern mit sich. Davon raten wir ab.
Der Wohnflächenrechner mit dem Sie die Wohnfläche selber berechnen können und auf Plausibiltät vom Baugutachter prüfen und abstempel lassen können ist unsere Empfehlung.
