Das Wichtigste auf einen Blick
1. Es gibt vier unterschiedliche Berechnungsarten der Wohnfläche. Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung und die Berechnung nach DIN 277 sind die gängigen Methoden zur Berechnung der Wohnfläche und Nutzfläche.
2. Über die Fläche des Wohnraums, Nutzraums und Grundstückes wird der Immobilienwert ermittelt und der Mietpreis berechnet. Auch die Höhe der Nebenkostenabrechnung basiert auf dem Wert der Wohnflächenberechnung.
3. In dieser Wohnraumberechnung werden alle Flächen in einer Wohnung oder einem Haus angegeben und prozentual unterschiedlich aufgeteilt. Je nach Raum werden die Flächen als Wohnfläche oder Nutzfläche bezeichnet.
4. Wenn Architekten eine neue Wohnflächenberechnung erstellen, dann wird ein pauschaler Putzabzug von 3 % der Gesamtfläche angewendet. Bei einer Berechnung auf Basis eines Grundrisses aus einer aktuellen Vor-Ort-Gebäudevermessung entfällt dieser jedoch, wenn es sich um eine bezugsfertige, bzw. verputzten Wohneinheiten handelt.
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Was ist eine Wohnflächenberechnung?
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung selbst vermessen
Die Wohnflächenberechnung ist eine Methode, um genau zu bestimmen, wie viel Platz in einer Wohnung oder einem Haus als Wohnfläche zählt. Sie wird nach bestimmten Regeln berechnet, die festlegen, welche Räume und Flächen dazugehören und welche nicht. Eine Wohnflächenberechnung besteht nicht nur aus der reinen Quadratmeterzahl. Wichtig ist auch ein detaillierter Berechnungsweg oder ein Zerlegungsnachweis, der zeigt, wie die Fläche ermittelt wurde. Diese Angaben sind besonders wichtig für Banken, Gutachter und Finanzierungsanträge.
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Wohnflächenberechnung: Warum die 3 %-Regel für den Putzabzug ungenau ist
Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), der DIN 277 und der jeweiligen Landesbauordnung (LBO). Aktuell wird ein pauschaler Putzabzug von 3 % auf die Grundfläche angewendet, um Wandstärken zu berücksichtigen. Da nicht alle Wände bei Bestandsimmobilien gleich verputzt sind ist die pauschale 3 % Putzabzug der Gesamtfläche jedoch ungenauer als die Alternative und stattdessen ein Putzaufschlag an den relevanten Flächen direkt zu berechnen. Allerdings sind die Differenzen sehr gering, sodass von Banken und Gutachtern beide Verfahren für den Anwendungszweck der Wohnflächenbestimmung akzeptiert werden. Die 3% Putzabzug Regel findet nur Ihre Anwendung bei Berechnungen aus Bauplanungsgrundrissen aus Bestandsimmobilien.
Bei einer Wohnlfächenberechnung, die Ihren Ursprung durch eine aktuelle Vor-Ort Gebäudevermessung hat und den Ist- Zustand einer bezugsfertigen Immobilie wiederspiegelt, wird keine Putzdifferenz berücksicht.
Wohnflächenberechnung für die Bank
Wie Banken die Wohnflächenberechnung prüfen – Strenge Anforderungen für Finanzierungen
Eine korrekte Wohnflächenberechnung für die Bank ist essenziell für die Immobilienfinanzierung, da die Gutachter innerhalb von Banken nur eine präzise, sachverständig geprüfte Flächenermittlung akzeptieren. Neben der Wohnflächenberechnung sind auch bemaßte Grundrisse, Schnitte und Kubaturberechnungen erforderlich. Diese Unterlagen sind nicht nur für die Bank, sondern auch für den notariellen Kaufvertrag unverzichtbar.
In den Banken sitzen Gutachter, die die Immobilienunterlagen genau prüfen – insbesondere die Wohnflächenberechnung. Je nach Bank gibt es unterschiedliche Anforderungen. Während einige Kreditinstitute Wohnflächenberechnungen aus alten Bestandsgrundrissen akzeptieren, setzen andere auf aktuelle Vor-Ort-Messungen oder die WohnScanner App.
Die wenige Banken sollen Wohnflächenberechnungen nur noch auf Basis aktueller Messdaten akzeptieren. Liegen diese nicht vor, werden erstellte Unterlagen aus alten Bestandsgrundrissen häufig abgelehnt, da mögliche bauliche Veränderungen oder frühere Messfehler nicht ausgeschlossen werden können, oder die Unterlagen sind einfach zu alt oder beschädigt.
Warum ist eine exakte Wohnflächenberechnung für die Finanzierung wichtig?
Vor dem Notartermin muss dem Käufer eine vollständige Immobiliendokumentation vorliegen. Dazu gehören der Energieausweis, ein Grundbuchauszug und gegebenenfalls die Teilungserklärung. Eine einfache Flächenauflistung wird von Banken nicht akzeptiert, da sie den Kaufpreis, die Beleihungsprüfung und die Nebenkostenabrechnung direkt beeinflusst.
Welche Berechnungsmethoden werden von Banken anerkannt?
Die Wohnflächenberechnung muss nach der aktuellen Wohnflächenverordnung (WoFlV) erfolgen. Die DIN 277 wird nur für die Ermittlung der Nutzflächen, beispielsweise in Kellerräumen, angewendet. Früher war es möglich, die Wohnfläche allein nach DIN 277 oder anderen Methoden zu berechnen, doch heute verlangen Banken eine einheitliche und verbindliche Berechnungsmethode, um genaue Beleihungswertermittlungen durchzuführen.
Wohnflächenberechnung selbst durchführen – geht das?
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Rechtsgrundlage der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer
Im Steuergesetz sind die Begriffe der Wohnfläche und Nutzfläche für die Grundsteuer nicht definiert worden. Somit ergeben sich für den Bürger keine Verpflichtung, welche explizite Berechnungsmethode angewandt werden muss. Es wird allerdings auf die DIN 277 und die Wohnflächenverordnung hingewiesen. Die Ausfüllhilfen der Finanzämter sind keine rechtlichen Normen und als Verwaltungsvorschriften kategorisiert. Daher sind sie für Bürger nicht verbindlich und gelten nur für die Verwaltung selbst. Für den Bürger begründen sie weder Rechte noch Pflichten.
Es ergibt sich hieraus eine Kombination der Berechnungsmethode der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer, die mehrere Berechnungsmethoden vereint. Dabei werden charakteristisch typische Wohnräume nach der Wohnflächenverordung berechnet und Raumteile, die nach der Wohnflächenverordnung nicht vollumfänglich zur Wohnfläche angerechnet werden, nach der DIN 277 berechnet. Dazu gehören beispielsweise Kellerräume oder auch Dachböden.
Wohnraumberechnung für die Grundsteuer 2025
Änderungen im Grundsteuerrecht ab 2025
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass ab 2025 die alte Grundsteuer, die auf Bewertungen aus den Jahren 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland basiert, nicht mehr erhoben werden darf. Diese historischen Bewertungen haben zu einer ungerechten Besteuerung geführt und machen eine Neuberechnung der Steuersätze erforderlich.
Neue Fristen und Anforderungen für Immobilieneigentümer
Eigentümer von insgesamt 36 Millionen Immobilien, darunter 24 Millionen Wohn- und 12 Millionen Gewerbeimmobilien, waren aufgefordert, ihre Daten bis spätestens Ende Januar 2023 an die Finanzämter zu übermitteln. Für Bayern galt eine verlängerte Frist bis Ende April 2023. Trotz einer Fristverlängerung von der ursprünglichen Deadline am 31. Oktober 2022 haben lediglich 82 Prozent der Eigentümer die erforderlichen Grundsteuererklärungen abgegeben.
Konsequenzen bei verspäteter Datenübermittlung
Eigentümer, die ihre Daten nicht fristgerecht einreichen, sehen sich mit Verspätungszuschlägen und möglichen Geldstrafen von bis zu 25.000 Euro konfrontiert. Falls nach einer Mahnung immer noch keine Daten vorliegen, schätzen die Finanzämter die notwendigen Werte, was in der Regel zu einem nachteiligen Ergebnis für die Betroffenen führt.
Bedeutung der Grundsteuer für Kommunen
Die Grundsteuer ist eine wesentliche Einnahmequelle für Kommunen. Diese jährlich erhobene Steuer auf Grundbesitz kann von Vermietern durch die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden, was die finanzielle Last verteilt. Allerdings ist darauf zu achten, das die Wohnfläche nach der aktuellen Berechnungsmethode ermittelt wurden, sonst zahlen sowohl Mieter als auch Eigentümer zu viel.
Wohnflächenberechnung erstellen: Aufbau
Wie sieht eine Wohnflächenberechnung aus?
- Die Wohnflächenberechnung besteht aus einem Deckblatt mit der Objektadresse und einer allgemeinen Auflistung aller Räume – aufgeteilt in Wohnfläche und Nutzfläche.
- Auf der nächsten Seite befindet sich die tabellarische Anordnung aller Räume mit Bezeichnung und dem gesamten Berechnungsweg. Innerhalb eines Raumes können sich auch Raumteile befinden, die der Nutzfläche oder Wohnfläche zugeordnet werden, wenn die Berechnung beispielsweise nach der Wohnflächenverordnung berechnet wurde. So zählen Flächen unter Dachschrägen nur teilweise zur Wohnfläche.
- Die Grundfläche eines Raumes wird strukturiert aufgeteilt: in einzelnen Raumteile und die Berechnung dieser Raumteile, welche untereinander aufgelistet wird. Für jeden nicht rechteckigen Raum ergeben sich somit mehrere Raumteile. Sind alle Raumteile eines Raumes berechnet, folgt der nächste Raum.
- In der Berechnung werden alle Räume aufgelistet, auch wenn sie weder zur Wohnfläche noch zur Nutzfläche gehören. Jedoch ändert sich die Zuordnung je nach Flächenberechnungsmethode. Zum Schluss der gesamten Auflistung wird die Flächensumme der Wohnfläche und Nutzfläche separat angegeben.
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Berechnungsmethoden
Nach welcher Norm wird die Wohnflächenberechnung erstellt?
Vier Berechnungsmethoden existieren, wobei die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und DIN 277 aktuell Anwendung finden. Für die Grundsteuererklärung wird eine Kombination aus der Wohnflächenverordnung und der DIN 277 verwendet.
- Die Wohnflächenverordnung nach WoFlV
- Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277
- Die Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung
- Die Wohnflächenberechnung nach DIN 283
Seit dem 1. Januar 2004 ersetzt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die II. Berechnungsverordnung. Die Änderungen betreffen vorwiegend: Dachterrasse, Loggia oder Balkon, sowie Flächen in Dachschrägen und Kellerräumen.
Zusatz: Landesbauordnung
Jedes Bundesland hat bestimmte Vorgaben, die sich allerdings kaum voneinander unterscheiden. So dürfen beispielsweise in Rheinland-Pfalz im Keller die Rohbaumaße der notwendigen Fensteröffnungen ein Zehntel der Grundfläche des Raumes nicht überschreiten. Gibt es keine Regelung in der Landesbauordnung, greift wieder die Wohnflächenverordnung.
Unterschied zwischen Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung und DIN 277
Was ist der Unterschied?
Die DIN-Norm 277 und die Wohnflächenverordnung, die erst seit 2004 gilt, bieten zwei verschiedene Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung. Beide Methoden unterscheiden sich dabei in vielerlei Punkten und ermitteln für die selbe Immobilie oftmals eine unterschiedlich große Wohnfläche.
Grund ist, dass die Wohnflächenberechnung, nach der DIN Norm 277, die Grundfläche mit der Wohnfläche gleichsetzt. Die Deckenhöhe wird nicht berücksichtigt.
Zudem gehören sowohl Kellerräume, Heizungsräume und Garagen, als auch Terrassen, Balkone und Wintergärten ausnahmslos zur Wohnfläche.
Die Wohnflächenverordnung WoFlV zählt Garagen, Heiz- und Kellerräume hingegen nicht zur Wohnfläche. Des Weiteren gelten für Dachschrägen, Wandnischen, Treppen, Pfeiler und freistehende Säulen besondere Regelungen.
So zählen diese Elemente nur bei bestimmten Maßen zur Wohnfläche und werden deshalb häufig nicht zur Wohnfläche gezählt.
Beide Berechnungsgrundlagen, sowohl die Wohnflächenverordnung als auch die Wohnflächenberechnung nach DIN Norm 277, geben daher unterschiedliche Größen aus.
Bevor Sie allerdings selbst den Zollstock und den wohnrechner.online zur Hand nehmen, sollten Sie genau wissen, welche Berechnungsgrundlage Sie benötigen.
Hier finden Sie eine Anleitung zur Vermessung und Berechnung. Oder unser DEKRA-zertifizierter Fachmann kommt zu Ihnen nach Hause und vermisst Ihren Wohnraum. Denn nur so können Sie die Wohnfläche bestimmen, die schließlich Grundlage Ihres Vertrages ist.
Auf dieser Grundlage können Sie ebenfalls die Nebenkostenabrechnung für Ihr Mehrfamilienhaus berechnen und erfüllen die Bedingungen bei einem notariellen Kaufvertrag.
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Wie vermesse ich die Wohnfläche und Nutzfläche?
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Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Wie werden Räume nach der Wohnflächenverordnung angerechnet?
Zur Wohnfläche zu 100 % angerechnet werden kann laut Wohnflächenverordnung: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro, Gästezimmer mit einer Deckenhöhe von über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten, Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus), Verkehrswege innerhalb des Wohnraums mit über 2 Meter, bzw. 2,40 Meter bei Neubauten, Dachgeschossräume über 2,40 Meter Höhe und in der Dachschräge ab 2 Meter.
Ebenfalls werden ausgebaute Keller zur Wohnfläche gezählt, wenn genügend Fenster verbaut sind, also ein ausreichender Lichteinfall vorliegt. Hierbei muss die Fensterfläche (Rohbau) zu 1/8 in Relation zur Wohnfläche stehen bzw. 1/10 je nach Landesbauordnung.
Eine Fensteröffnung mit 1 m² ist demnach angemessen für 8 m² Wohnraum. Wird der Wert unterschritten, zählt der Raum nicht zur Wohnfläche dazu. Außerdem muss die Deckenhöhe von über 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern sowie 2,30 m bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sein.
In Dachschrägen und unter Treppen – in einem Bereich von 1,99 Meter und 1 Meter – werden die Flächen zu 50 % angerechnet.
Terrasse, Balkon oder Loggia werden zu 25 % zur Wohnfläche angerechnet, wenn diese nicht über eine aufwendige Überdachung und /oder zur Straßenseite ausgerichtet sind, also in einer nicht ruhigen Lage angesiedelt sind. Dahingegen können Terrasse, Balkon oder Loggia zu 50 % zur Wohnfläche angesiedelt werden, wenn Sie nicht zur Straßenseite ausgerichtet, aufwendig überdacht, in Südlage ausgerichtet sind.
Ein unbeheizter Wintergarten wird mit 50 % zur Wohnfläche angerechnet. Ein beheizter Wintergarten wird zu 100 % berücksichtigt.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche und welche zur Nutzfläche?
Nach der Wohnflächenverordnung
Diese Räume zählen zur Wohnfläche:
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Gästezimmer
- Küche
- Esszimmer
- Flur
- Sauna
- Schwimmbad
- Fitnessstudio
- Terrasse 25 -50%
- Balkon 25 -50% (nur mit besondern Merkmalen, in der Regel 25%)
- Loggia 25 -50% (nur mit besondern Merkmalen, in der Regel 25%)
- Erker
- Wintergarten (wenn beheizt, zählt es zu 100% zur Wohnfläche, bei unbeheizten Wintergärten 50%)
- Hallenbad (wenn beheizt, zu 100%, bei unbeheizten Schwimmbädern 50%)
- Souterrain bzw. Kellerwohnung mit Fenster und Deckenhöhe
- Bäder in Kellerwohnungen (50% wenn kein weiterer Wohnraum im Keller vorhanden ist, ansonsten 100%)
Diese Räume zählen zur Nutzfläche:
- Dachböden
- Heizungs- und Kellerräume
- Waschküchen
- Abstellkammern (im Keller oder DG)
- Fahrradabstellraum
- Zubehörräume
- Trockenräume
- Garagen
- Technikräume
- Schornsteinschacht
Unterschiede Grund-, Nutz-, und Wohnflächenberechnung
Was ist der Unterschied zwischen Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche?
Grundfläche berechnen: Die Grundfläche ist der Basiswert aller angerechneten und nicht angerechneten Räume. Die Grundfläche setzt sich also aus der Wohnfläche sowie den Nutz- und Nebenflächen zusammen. Bei der Grundfläche spielen Deckenhöhen oder Raumart keine Rolle.
Wohnfläche berechnen: In der Wohnflächenberechnung zählen alle Räume oder Raumteile zur Wohnfläche, die laut Wohnflächenverordnung zu Wohnzwecken geeignet sind.
Nutzflächen berechnen: Nutzflächen oder Raumteile sind Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, weil sie zu klein sind, keine Fenster oder Heizung besitzen.
Prozentuale Anrechnung in der Wohnflächenberechnung
In welcher Höhe werden die Räume zur Wohnfläche angerechnet?
| Anrechnung der Wohnfläche | Raumart | Raumhöhe |
|---|---|---|
| 0 % | Nebenflächen, Dachschrägen & Flächen unter Treppen mit weniger als 1 m Deckenhöhe | von 0 m bis 1 m |
| 25- 50 % | Terrasse, Balkon und Loggia zählen zu 25% zur Wohnfläche. Sind diese überdacht, abgeschlossen (Wintergarten - ähnlich) und nicht zur Straßenseite ausgerichtet, also in ruhiger Lage angesiedelt, werden sie zu 50% berücksichtigt. | - |
| 50 % | unbeheizter Wintergarten | - |
| 50 % | Dachschrägen & Flächen unter Treppen | von 1 m bis 2 m |
| 100 % | Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro, Gästezimmer (mit einer Deckenhöhe von über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten) | über 2,00 m |
| 100 % | Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus) - Verkehrswege innerhalb des Wohnraums mit über 2 m, bzw. 2,40 m bei Neubauten | über 2,00 m (Keller ausgenommen) |
| 100 % | Dachzimmer | über 2,40 m , Messung ab 2 m |
| 100 % | Beheizter Wintergarten | - |
| 100 % | Ein ausgebauter Keller zählt zu 100% zur Wohnfläche, wenn genügend Fenster verbaut sind, also ein ausreichender Lichteinfall vorliegt. Hierbei muss die Fensterfläche (Rohbau) zu 1/8 in Relation zur Wohnfläche stehen. Wird der Wert unterschritten, zählt der Raum nicht zur Wohnfläche dazu. Außerdem muss die Deckenhöhe von über 2,40 m bei Mehrfamilienhäusern/ 2,30 m bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhanden sein. | Ausnahme sind ältere Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestandsimmobilien) mit der absoluten Mindestgrenze von 2,20 m, ansonsten gelten 2,30 m. Mehrfamilienhäuser liegen bei 2,40 m. |
Wie wird die Wohnfläche in Sonderräumen berechnet?
Auch bei Sonderäumen geben die Reglungen Auskunft über die Verfahrensweise. So werden Wintergärten und Schwimmbäder, wenn sie nach allen Seiten geschlossen, also integraler Bestandteil des umbauten Raumes sind, zu 50 % hinzugerechnet. Wenn sie beheizt sind, können die Flächen zu 100 % angerechnet werden.
In einem privaten, integrierten Hallenbad wird auch die Wasserfläche zur Wohnfläche angerechnet.
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
Für die Grundsteuer werden alle Flächen, Raumteile und Elemente (wie Säulen), die nicht als Wohnraum und Aufenthaltsraum genutzt werden können,von der Wohnfläche abgezogen.
Zur Wohnfläche zählen nicht:
✘ Schornstein
✘ Säulen und Pfeiler
✘ Vormauerwerk
✘ Treppen mit über 3 Steigungen, sowie Absatz
✘ Türnischen
✘ Wand- und Fensternischen (wenn sie nicht bis zum Fußboden reichen und wenn, dann nur mit einer Tiefe von weniger als 13 cm)
Was wird nicht von der Wohnfläche abgezogen?
✔ Fußsockel (Sockelleiste oder Schrammleisten)
✔ fest eingebaute Gegenstände (Heizung)
✔ Badewanne oder Dusche
✔ Tür- und Fensterumrahmung (Tür- und Fensterbekleidung)
✔ Einbaumöbel
Gewisse Bauelemente und Bauteile (wie beispielsweise ein Schornsteinschacht) werden bei der Wohnflächenberechnung abgezogen, da diese Flächen nicht nutzbar sind.
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Wohnflächenberechnung – Vorlage für die Bank
Wie sieht eine Wohnflächenberechnung aus?
Eine professionelle Vorlage für eine Wohnflächenberechnung sieht so aus:
Die Grundfläche wird strukturiert aufgeteilt und eine Aufstellung jedes einzelnen Raumes sowie der einzelnen Raumteile mit Rechenweg dargestellt.
Die Bank benötigt eine zertifizierte Wohnflächenberechnung mit Stempel vom Fachmann für den Beleihungswert und die Abschätzung der Sicherheit über die Preiseinschätzung der Immobilie.
Auch können Sie diesen Nachweis des Wohn- und Nutzraumes verwenden, um Ihre Nebenkosten richtig zu berechnen und gleichzeitig Ihre Miete zu senken oder einen zu hohen Kaufpreis, verursacht durch eine nicht korrekte Wohnflächenberechnung, nachzuweisen.
Die Berechnung der Wohnfläche ist auch für den Verkauf der Immobilie und der Vermarktung zwingend notwendig. Bei Abweichungen von über 10 % kann es zur Kaufrückabwicklung oder Mietpreisrückzahlung kommen.
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Wohnflächenberechnung Muster Grundsteuer
Im Zuge der Grundsteuerreform sind alle Immobilieneigentümer verpflichtet, die Wohn- und Nutzflächen ihrer Immobilie für die Grundsteuererklärung anzugeben. Dabei wird ausschließlich die Gesamtquadratmeterzahl nach der Wohnflächenverordnung von 2004 (WoFlV) benötigt – ein vollständiger Berechnungsweg oder Prüfstempel ist nicht erforderlich.
Für andere Zwecke, wie Immobilienfinanzierungen, Beleihungsprüfungen oder den Verkauf, reicht diese einfache Flächenangabe jedoch nicht aus. In solchen Fällen wird eine detaillierte, haftungssichere Wohnflächenberechnung benötigt, die den Berechnungsweg, einen Zerlegungsnachweis und exakte Grundrissdaten umfasst. Wer sich unsicher ist oder eine prüfsichere Berechnung benötigt, sollte auf eine professionelle Vermessung oder digitale Wohnflächenberechnung zurückgreifen.
Wo finde ich die Wohnflächenberechnung?
Liegt keine aktuelle Wohnflächenberechnung beim Bauamt vor, haben Sie mehrere Möglichkeiten, einen Nachweis über Ihre Wohnfläche zu beantragen.
Sie können die Berechnung von einem Architekten durchführen lassen oder die Berechnung mit dem Wohnflächenrechner von wohnrechner.online selbst erstellen. Unsere Empfehlung ist eine Gebäudevermessung deutschlandweit mit Tiefpreisgarantie oder die App WohnScanner für Iphone Pro und Ipad Pro. Optional auch mit Grundrissen und Schnitten.
Denn der Weg zum örtlichen Architekten ist mit sehr hohen Kosten verbunden. Das liegt einfach daran, das ortansässige Architekten auf den regional Neubau, Umbau oder Aufbau spezialisiert sind.
Die 3 besten Methoden, um eine Wohnflächenberechnung zu erstellen
– Vergleich & Empfehlungen
| Methode | Vorteile | Nachteile |
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Wann zählt der Dachboden zur Wohnfläche?
Wie wird die Wohnfläche im Dach ermittelt?
Bei der Berechnung der Wohnfläche auf dem Dachboden sind Schlüsselfaktoren wie Raumhöhe, Beheizung, Fenster und Brandschutz ausschlaggebend. Für Bestandsimmobilien vor 2004 muss die Raumhöhe mindestens 2,30 Meter betragen, um die Fläche vollständig anzurechnen.
Bei Neubauten ist eine Mindesthöhe von 2,40 Metern erforderlich. Zudem ist immer eine Baugenehmigung notwendig, die sicherstellt, dass geeignete Fluchtwege im Brandfall vorhanden sind. Ohne diese Voraussetzungen wird der Dachboden lediglich als Nutzfläche klassifiziert. Gibt der Eigentümer dies trozdem als Wohnfläche an, droht eine Kaufrückabwicklung und erhebliche Kosten in Form von Schadenersatzansprüchen und Strafen.
Wohnflächenberechnung in Dachschrägen
Ermittlung der Wohnfläche in Dachschrägen:
Ermittlung der Wohnfläche in Dachschrägen:
-
Vollständige Anrechnung bei ausreichender Höhe:
- Flächen unter Dachschrägen, bei denen die Deckenhöhe 2 Meter oder mehr beträgt, werden vollständig (zu 100%) zur Wohnfläche gezählt. Dies bedeutet, dass jeder Quadratmeter dieser Fläche als vollwertiger Wohnraum gilt.
-
Teilweise Anrechnung bei mittlerer Höhe:
- Liegt die Deckenhöhe unter der Dachschräge zwischen 2 Metern und 1 Meter, so wird die entsprechende Fläche nur zur Hälfte (50%) als Wohnfläche angerechnet. Das bedeutet, dass beispielsweise ein Quadratmeter in diesem Bereich nur als 0,5 Quadratmeter Wohnfläche berechnet wird.
-
Ausschluss bei geringer Höhe:
- Grundflächen, deren Höhe unter einem Meter liegt, werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Diese Bereiche gelten als Nebenflächen und werden dementsprechend als Nutz- und Nebenflächen ausgewiesen, was bedeutet, dass sie bei der Berechnung der Wohnfläche außen vor bleiben, jedoch bei der Gesamtnutzfläche der Immobilie berücksichtigt werden können.
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Wie wird die Wohnfläche unter Dachfenstern berechnet?
Dachfensterschrägen
Bei einem schrägen Dachfenster haben Sie mehr Raum zur Verfügung, als an anderen Stellen des Daches, da durch die Fensteraussparung andere Höhenverhältnisse gegeben sind und das Fenster durch die Öffnungsfunktion zusätzlichen Raum schafft. Daher sollte es anders behandelt werden.
In der aktuellen Wohnflächenverordnung ist dieser Punkt nicht ausgearbeitet und es fehlt eine ausdrückliche Regelung. Bei der früheren Berechnungsart nach DIN 283 wurden diese Flächen zu 100 % angerechnet. Obwohl die DIN 283 nicht mehr verwendet wird, dient sie derzeit bei Streitigkeit als Lückenfüller für diesen besonderen Fall.
Allerdings wird die aktuelle Wohnflächenverordnung vermutlich angepasst, sodass die 0 %, 25 % - 50 %, und 100 % Regelung auch hier gelten wird.
Immobiliengutachter und Sachverständige richten sich aktuell nach der ersatzweise greifenden alten Regelung für den Sonderfall "Flächen unter Dachfensterschrägen" bei der Wohnflächenberechnung. Dabei wird die Fläche ab der 1-Meter-Linie unter dem Fenster zu 100 % angerechnet.
In unserer kostenlosen Akademie finden Sie auch Erklärvideos zu den vielen Fragen und Sonderfällen.
Wie wird die Wohnflächenberechnung unter der Treppe angerechnet?
Unter der Treppe kann die Grundfläche ab 2 m zu 100 % zur Wohnfläche angerechnet werden.
Bei 1 - 2 m Höhe wird die Fläche zu 50 % berücksichtigt.
Unter 1 m wird die Grundfläche nicht angerechnet, sondern zählt zu den Nutz- und Nebenflächen.
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Flächenberechnung im Keller
Wann gehört der Keller zur Wohnfläche?
Bei der Nutzung von Kellerräumen als Wohnfläche sind bestimmte baurechtliche Anforderungen zu beachten. Laut Landesbaurecht muss die Mindestdeckenhöhe in Wohnkellern 2,30 Meter betragen. In einigen Bundesländern, darunter Bayern und Nordrhein-Westfalen, ist eine noch höhere Mindestdeckenhöhe von 2,40 Metern erforderlich.
Zusätzlich ist das Vorhandensein von Fenstern entscheidend, durch die ausreichend Sonnenlicht einfällt – Fensterschächte zählen dabei nicht. Die Fenster sollten nicht höher als 80 cm über dem Boden beginnen. Für die Anrechnung als vollwertige Wohnfläche muss das Verhältnis der Fensterfläche (im Rohbau gemessen) zur Grundfläche mindestens 1/8 betragen. (bzw. 1/10, siehe Tabelle)
Ein Beispiel: In einem 20 m² großen, ausgebauten Kellerraum mit einem 1 m² großen Fenster würden diese Kriterien nicht erfüllt, und die Fläche könnte nicht als Wohnfläche angerechnet werden.
Wann zählt ein Keller zur Wohnfläche?
Wohnfläche im Keller
Das Verhältnis von der Fensterfläche, genauer gesagt die Rohbaumaße der Fensteröffnung, zur Grundfläche ist ein ausschlaggebender Punkt bei der Anrechenbarkeit der Wohnfläche im Keller.
In der Regel muss das Fenster oder die Fenster 1/8 der Grundfläche betragen.
Nach der Länderordnung gibt es hier aber auch Unterschiede. So muss beispielsweise in Rheinland-Pfalz und Baden-Wüttemberg die Fensteröffnungsfläche (Rohbaumaße) nur 1/10 betragen.
Beispiel:
Wenn Sie in Rheinland-Pfalz eine Kellerwohnung mit einer Deckenhöhe von 2,30 m besitzen, die vor dem 01.01.2004 erbaut wurde (ansonsten 2,40 m), dann reicht ein 1 m² – Fenster für einen 10 m² – Kellerraum aus.
In Nordrhein-Westfalen reicht dieses Fenster allerdings nur für einen 8 m² – Kellerraum.
Die genaue Regelung für Ihr Bundesland finden Sie in der folgenden Tabelle.
Zählt ein Bad im Keller zur Wohnfläche?
Badezimmer im Keller
Wenn Sie ausschließlich ein Badezimmer im Keller haben, ohne weitere Wohnräume im Keller, dann wird das Bad zu 50 % angerechnet. Das Badezimmer benötigt im Keller nicht zwingend ein Fenster, damit es als Wohnfläche angerechnet werden kann.
Befinden sich im Keller weitere Wohnräume, welche den oben genannten Regelungen entsprechen, kann das Bad zu 100 % angerechnet werden.
Zählen Türen zur Wohnfläche?
Die Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie schließt bestimmte Bereiche bewusst aus, um eine faire und realistische Ermittlung der nutzbaren Fläche zu gewährleisten. Zu diesen Bereichen zählen insbesondere die Flächen unter Türnischen.
Warum zählen Flächen unter Türnischen nicht zur Wohn- oder Nutzfläche?
-
Durchgangsflächen: Die Fläche unter der Tür dienen in erster Linie als Verkehrswege innerhalb der Wohnung oder des Hauses. Ihre Hauptfunktion ist es, den Durchgang von einem Raum zum anderen zu ermöglichen. Diese Flächen bieten daher keinen Raum für eine dauerhafte Nutzung, wie es bei Wohn- oder Arbeitsbereichen der Fall ist.
-
Störung der Öffnungsfunktion: Die Fläche direkt unter einer Tür ist notwendig, um die Tür vollständig öffnen und schließen zu können. Würden Möbel oder andere Gegenstände in diesen Bereich gestellt, würde dies die Funktionalität der Tür beeinträchtigen. Eine freie Zugänglichkeit muss hier stets gewährleistet sein, da dies auch Fluchtwege sind.
-
Rechtliche Vorgaben: Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) schreibt vor, dass solche Bereiche bei der Berechnung der Wohnfläche ausgeschlossen werden, um eine einheitliche und gerechte Bewertung der tatsächlich nutzbaren Wohnfläche sicherzustellen.
Zählen Schornsteine zur Wohnfläche?
Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche und werden abgezogen laut Wohnflächenverordnung WoFlV. Diese Raumteile oder Raumelemente sind dann abzuziehen, wenn sie eine Fläche von mindestens 0,1 m² haben und sie höher als 1,5 m sind.
Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?
Ein Wintergarten, der komplett abgeschlossen ist, wird nur zu 50% zur Wohnfläche gezählt, da er ohne Heizung im Winter nicht vollständig nutzbar ist. Wenn der Wintergarten jedoch mit einem festen Heizkörper versehen ist, kann er ganzjährig genutzt werden und zählt dann zu 100% zur Wohnfläche. Diese Regelung berücksichtigt die ganzjährige Wohnqualität und Nutzbarkeit, was für die Bewertung der Wohnfläche entscheidend ist.
Wohnflächenberechnung + Bauverordnung für Kellerräume
Regeln für Kellerräume
| Bauverordnung | Anforderung einfach erklärt | Anteil Verhältnis: Fenster zu Grundfläche |
| Musterbauordnung | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Bayern Bauverordnung von 2017 | Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, inklusive der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, betragen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Baden-Württemberg Bauverordnung von 2017 | Wohnfläche im Keller in Baden-Württemberg ist zulässig, wenn die Fenster mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen. Raumteile eines Zimmers mit einer lichten Höhe bis 1,5 m werden nicht berücksichtigt. Grundlegende Voraussetzung: ausreichende Beleuchtung mit Tageslicht muss vorhanden sein. | 1/10 |
| Wohnflächenberechnung Berlin Bauverordnung von 2017 | Fenster (mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen) müssen mindestens mit einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. Bei einer nachträglichen Umnutzung kann von §48 Absatz 2 abgewichen werden. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Brandenburg Bauverordnung von 2016 | Die Fenster (mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen) müssen mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Bremen Bauverordnung von 2009 | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Hamburg Bauverordnung von 2016 | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, vorweisen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Hessen Bauverordnung von 2016 | Tageslicht und Belüftung müssen ausreichend vorhanden sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von insgesamt mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes, einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, vorweisen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Mecklenburg-Vorpommern Bauverordnung von 2017 | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Niedersachsen Bauverordnung von 2017 | In Aufenthaltsräumen muss die Größe der Öffnungen für notwendige Fenster im Rohbaumaß insgesamt mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, zuzüglich der Nettogrundfläche vor den Fenstern liegender Loggien und Vorbauten, betragen. Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben außer Betracht. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Nordrhein-Westfalen Bauverordnung von 2017 | Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes betragen. Auch ein geringeres Maße oder Oberlichter anstelle von Fenstern sind zulässig, falls keine Bedenken bei den Lichtverhältnissen bestehen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Rheinland-Pfalz Bauverordnung von 2015 | Aufenthaltsräume müssen Fenster vorweisen, die ins Freie führen, ausreichend Tageslicht bieten und durch die ausreichend gelüftet werden kann. Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen darf ein Zehntel der Grundfläche des Raums nicht überschreiten; ein geringeres Maß kann zugelassen werden, wenn bei den Lichtverhältnissen keine Bedenken bestehen. Bei Aufenthaltsräumen im Dachraum bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bei der Ermittlung der Grundfläche außer Betracht. Oberlichter an Stelle von Fenstern können zugelassen werden, wenn die Gesundheit nicht beeinträchtigt wird. | 1/10 |
| Wohnflächenberechnung Saarland Bauverordnung von 2016 | Die Fenster im Keller müssen Rohbaumaße der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten oder verglaster Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Sachsen Bauverordnung von 2017 | Aufenthaltsräume benötigen genügend Belüftung und Tageslicht. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes, einschließlich der Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Sachsen-Anhalt Bauverordnung von 2016 | Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Nettogrundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, nachweisen. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Schleswig-Holstein Bauverordnung von 2016 | Aufenthaltsräume müssen sofort ins Freie führende Fenster von solcher Anzahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden. Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der nutzbaren Grundfläche des Raumes, einschließlich der nutzbaren Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien, haben. Oberlichter anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn bei der Nutzung des Aufenthaltsraumes keine Bedenken bestehen. Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn für die dahinterliegenden Räume eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht und Lüftung sichergestellt ist. | 1/8 |
| Wohnflächenberechnung Thüringen Bauverordnung von 2016 | Kellerräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Die Aufenthaltsräume müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes, einschließlich der Grundfläche von Anbauten, wie verglaster Vorbauten und Loggien, haben. | 1/8 |
Landesbauordnung Download:
Erklärvideo: Was gehört nicht zur Wohnfläche?
Martin Dierksen, 4fach zertifizierter Baugutachter, erklärt was nicht zur Wohnfläche zählt und was zur Wohnfläche angerechnet werden kann.
Wohnfläche Balkon erklärt:
Wohnfläche Bad erklärt:
Wohnfläche Fenster erklärt:
Was gehört nicht zur Wohnfläche?
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Fazit
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