Mieterhöhung maximal: Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Mieterhöhung?

Mieterhöhung maximal: Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Mieterhöhung?

Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal ausfallen?

Nach § 558, Absatz 1 BGB dürfen Sie, als Vermieter von Immobilien, 15 Monate nach dem Einzug eines neuen Mieters oder 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen.

Wie hoch die Mieterhöhung sein darf, hängt anschließend vom Mietspiegel ab.

Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Kostenlos Mietpreis ermitteln: Die ortsübliche Vergleichsmiete kann über 4 verschiedenen Methoden ermittelt werden:

  • Miete vergleichen über den Mietspiegel
  • Kostenloser Marktwertreport durch Bankennetzwerk von wohnen-wissen.de,
  • Auskunft einer Mietdatenbank
  • Miete vergleichen über Vergleichswohnungen auf dem Immobilienmarkt in der Region

Achtung: Verpflichtung zur Auskunft der Miethöhe

Der Mietspiegel wird auf Basis der Wohnfläche ermittelt. Die Wohnflächenberechnung ist dafür die rechtliche Grundlage. Dies wird bereits deutschlandweit etabliert.

Hier können Sie die Wohnflächenberechnung kostenlos erstellen.

Mietspiegel: Wie wird der Mietspiegel errechnet?

Städte mit einer Einwohnerzahl von über 50.000 Einwohnern sind verpflichtet den Mietspiegel bis zum 1. Januar 2023 zu erstellen. Bei der Einführung eines qualifizierten Mietspiegels wird dafür eine Übergangsfrist von 2 Jahren bis zum 01.01.2024 gewährt.

Alle Vermieter der Region sind dann verpflichtet Auskunft über die Wohnfläche, die Miethöhe und die Merkmale der vermieteten Wohnung zu erteilen. Sollten Sie Ihrer Verpflichtung nicht nachkommen, drohen rückwirkend empfindliche Geldstrafen.

Die Erhöhung der Miete darf innerhalb von 3 Jahren maximal bis zu 20% bzw. 15% nicht übersteigen. Die prozentuale Regelung kann beim örtlichen Stadtplanungsamt erfragt werden und wird als Kappungsgrenze bezeichnet.

Die 3 häufigsten Gründe für eine Mieterhöhung

Die häufigsten Gründe für eine Mieterhöhung sind:

  • Mieterhöhung bei Modernisierung
  • Anpassung an ortsübliche Miete
  • vertragliche Vereinbarungen in Form von Index- oder Staffelmiete

 

 

Miethöhe bestimmen: Was ist der qualifizierte Mietspiegel?

Der qualifizierte Mietspiegel ist eine anerkannte Tabelle für Mietpreise in einer Region, welche nach einer wissenschaftlichen Methode erstellt wurde. Der qualifizierte Mietspiegel wird in einem Intervall von 2 Jahren auf Basis der Marktentwicklung aktualisiert.

Die Erhöhung der Miete darf innerhalb von 3 Jahren maximal bis zu 20% bzw. 15 % nicht übersteigen. Die prozentuale Regelung kann beim örtlichen Stadtplanungsamt erfragt werden und wird als Kappungsgrenze bezeichnet

Mieterhöhung maximal

Mieterhöhung überprüfen mittels Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche hat einen Einfluss auf die Mieterhöhung und die Höhe der Betriebskosten.
Die Miete kann sinken, wenn die Wohnfläche kleiner als vereinbart ist.

Mietspiegel Tabelle: Beispiel

Wohnfläche m² Mietpreis €/m² Wohnfläche m² Mietpreis €/m² Wohnfläche m² Mietpreis €/m²
20 12,50 39 8,13 59–60 7,25
21 12,02 40 8,05 61–63 7,22
22 11,59 41 7,97 64–66 7,19
23 11,21 42 7,89 67–69 7,18
24 10,86 43 7,82 70–80 7,17
25 10,54 44 7,76 81–83 7,20
26 10,25 45 7,70 84–86 7,22
27 9,99 46 7,65 87–89 7,24
28 9,75 47 7,60 90–92 7,26
29 9,54 48 7,56 93–95 7,28
30 9,34 49 7,51 96–100 7,31
31 9,15 50 7,48 101–105 7,34
32 8,99 51 7,44 106–110 7,38
33 8,83 52 7,41 111–115 7,41
34 8,69 53 7,38 116–120 7,43
35 8,56 54 7,35 121–130 7,46
36 8,44 55 7,33 131–140 7,47
37 8,33 56 7,31 141–145 7,46
38 8,23 57–58 7,28 146–150 7,44
Mietpreise nach Haustyp: Zu/ Abschlag für Mietpreise nach Haustyp nach Mietpreisspiegel (Beispiel)
Haustyp: Zu-/Abschlag in %  
Einfamilienhaus +10  
Doppelhaushälfte +6  
Reihenhaus +4  
Mehrfamilienhaus +-0  
Wohnungsausstattung Zu-/Abschlag in %  
Einzelöfen (Öl, Gas) -7  
Einzelöfen (Holz, Kohle) oder keine vom Vermieter gestellte Heizung -11  
Mindestens ein Wohnraum, Küche oder Bad ohne fest installierte Heizungsversorgung -2  
Fußbodenheizung im Wohnraum bzw. in den Haupträumen +4  
Dezentrale ältere Warmwasserversorgung (siehe unten) -2  
Parkettboden oder Korkboden im überwiegenden Teil des Wohn-/Schlafbereiches +2  
Einfacher, seit 2006 nicht modernisierter Bodenbelag (Dielenholz, Teppich, PVC, Linoleum oder nur Rohboden ohne Belag) im überwiegenden Teil des Wohn-/Schlafbereiches -8  
Gehobene Sanitärausstattung (siehe unten) +3  
Gehobene Küchenausstattung (siehe unten) +6  
3-Scheiben- oder hochwertige Wärme-/Lärmschutzfenster +6  
(Dach-)Terrasse in Mehrfamilienhaus +3  
Balkon/Loggia ab 2 m2 +2  
Aufzug in Gebäuden mit weniger als 4 Volletagen +3  
Mindestens ein Durchgangszimmer (betrifft Hauptwohnräume und Küche) in Gebäuden bis einschließlich Baujahr 1990 -2  
Kein Abstellraum außerhalb der Wohnung (Keller-, Dachbodenabteil, externer Raum) -2  
Keine Gegensprechanlage in einem Mehrfamilienhaus mit mindestens 3 Wohnungen -2  

Mietererhöhung als Mieter verhindern

Wenn Sie als Mieter mit der Mieterhöhung Ihres Vermieters nicht einverstanden sind, können Sie die Zustimmung zur Erhöhung der Miete verweigern. Ihr Vermieter ist dann gezwungen zu klagen, um die Mieterhöhung durchzusetzten.


Mietkosten senken:


Stimmen Sie keiner Mieterhöhung zu, bevor Sie diese nicht auf Zulässigkeit geprüft haben. Wenn der Mietpreis nicht verhältnismäßig zum Mietspiegel und durchschnittlichen Mietpreis mit entsprechenden Merkmalen bestätigt werden kann, dann ist eine Mieterhöhung unbegründet.

Damit Sie sicher sein können, ob Sie zu viel Miete bezahlen oder die Mieterhöhung unverhältnismäßig und ungerechtfertig ist, prüfen Sie über die Mietspiegeltabelle Ihres Ortes, unserer Checkliste und den Mietkostenrechner über die Wohnflächenüberprüfung.

Mit unserem Tool erhalten Sie einen rechtssicheren Nachweis, um Ihre Miete auch rückwirkend problemlos zurück zu erhalten.

Ebenfalls können Sie prüfen, ob die Wohnfläche korrekt berechnet wurde. Denn jede zweite Wohnflächenberechnung in Deutschland ist fehlerhaft.

Mieterhöhung: Checkliste

Mit dieser Checkliste können Sie die Mietpreiserhöhung Ihres Vermieters überprüfen.

Mit dieser Checkliste können Sie die Mieterhöhung Ihres Vermieters überprüfen.

  • Absender: Nur der Vermieter kann die Miete erhöhen.
  • Haben alle Vermieter unterzeichnet?
  • Ist der Vermieter im Grundbuch eingetragen? (Sie können als Mieter Einsicht in das Grundbuch erhalten (Grundbuch einfach erklärt)
  • Sind die Vermieter Erben und verfügen sie über den Erbschein, wenn sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind?
  • Wenn der Vermieter eine Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt ist, muss eine Bevollmächtigung vorliegen.
  • Wurde eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart? Dann steigt die Miete prozentual nach Vereinbarung im Mietvertrag. Eine Erhöhung ist unzulässig.
  • Wurde das Schreiben der Mieterhöhung an beide Ehepartner im Haushalt oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft verschickt? Alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen adressiert sein und Ihre Zustimmung abgeben.
  • Begründung für die Mieterhöhung? Ohne relevanten Grund ist die Mieterhöhung nicht gültig. Begründungen können sein:

     

    die ortsübliche Vergleichsmiete, der Mietspiegel, Mietdatenbanken, Gutachten oder der Nachweis von Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter die dort verzeichneten Durchschnittspreise zusätzlich angeben – auch wenn er die Mieten von Vergleichswohnungen nennt.
  • Ist ein Unternehmen Vermieter, ist eine Vertretungsbefugnis aus dem Handelsregister nötig. Wurde sie vorgelegt?
  • Jahressperrfrist eingehalten? Die neue Mieterhöhung ist unwirksam, wenn die Miete nicht wenigstens 15 Monate unverändert war. Egal, ob Sie neu eingezogen sind oder langjähriger Mieter.
  • Kappungsgrenze eingehalten? Ist die Erhöhung von nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren eingehalten worden? Gilt in Ihrer Stadt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent?
  • Mieterhöhung durch Modernisierung? Mieterhöhung durch Modernisierung oder aufgrund einer bloßen Instandhaltung? Dann wäre eine Anhebung unzulässig. Bestehen Sie darauf, dass Sie Einsicht in die Rechnungen nehmen können. Prüfen Sie anhand der Rechnungen, um welche Art Arbeiten es sich gehandelt hat.

Kappungsgrenze: Die Grenze für Mieterhöhungen

Laut der Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB dürfen Vermieter die Miete im Verhältnis zur Vergleichsmiete innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20% anheben.

Zeitpunkt der Berechnung ist nicht die aktuelle Miete, sondern die Ausgangsmiete vor 3 Jahren.

Erhöhungen wegen Modernisierungen werden allerdings nicht berücksichtigt.

Vorsicht: Bei laufenden Mietverhältnissen gilt die Kappungsgrenze und bei Neuvermietung die Mietpreisbremse.

 

Kappungsgrenze: abgesenkte Kappungsgrenze 15%

 

Bei besonders angespannten Immobilienmarktsituationen dürfen Bundesländer die Kappungsgrenze, die normalerweise 20% beträgt, für 5 Jahre auf 15% für Ihre Städte oder Gemeinden absenken laut §558 Abs. 3 BGB.

 

Die Kappungsgrenze erlaubt Vermietern die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % zu erhöhen, bzw. 15 % wenn eine abgesenkte Kappungsgrenze eingesetzt ist. Mithilfe der Wohnflächenberechnung und den Tabellen der qualifizierten Mietpreisspiegel können Sie einfach die richtige Miethöhe ermitteln.

Tipp: Wohnflächenberechnung für Mieterhöhung selbst vermessen und berechnen.

 

In folgenden Bundesländern gilt derzeit die abgesenkte Kappungsgrenze:

Hier können Sie sehen welche Städte und Gemeinden die Kappungsgrenze gilt

Baden-Württemberg 

Bremen 

Berlin 

Brandenburg 

Hessen 

Mecklenburg-Vorpommern 

Niedersachsen 

Sachsen 

Thüringen 

Nordrhein-Westfalen 

Rheinland-Pfalz 

Hamburg 

Nachmessen und Miete mindern

Sie, als Mieter, können die Miete mindern, falls sich beim Nachmessen Ihrer Wohnung herausstellen sollte, dass die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag eigentlich vereinbart wurde.

 

Ca. Angaben bei der Bestimmung der Wohnfläche


In manchen Mietverträgen wird die Wohnfläche in ca. Angaben angegeben. Diese Tatsache führt beim Vermieter aber zu keiner Entlastung bei einer Differenz der Wohnfläche und bleibt trotzdem verbindlich.


Flächenangaben im Immobilienexposé


Wurde in einem Mietvertrag beispielsweise keine Angabe zur Wohnfläche gemacht, aber in
dem Exposé vom Immobilienmakler, so bleibt es nach wie vor eine verbindliche
Vereinbarung über die Größe der Wohnung.


Rückzahlung bei zu viel bezahlter Miete


Bei Flächenabweichungen bei der Wohnflächenberechnung von über 10 Prozent kann der Mieter die Miete senken und gegebenenfalls auch die in der letzten Zeit zu viel bezahlte Miete zurückverlangen.


Betriebskostenabrechnung sparen


Bei Betriebskosten bzw. der Nebenkostenabrechnung sind Flächenabweichungen von großer Bedeutung. Denn bestimmte Kosten wie Gartenpflege, Müllabfuhr und ein Teil der Heizkosten von einem Miethaus können auf den Mieter umgelegt werden. Hier kann keine 10-Prozent- Regel zur Anwendung kommen. Besonders bei der Betriebskostenrechnung kann eine kleine Wohnung immer positiv sein. Wird die richtige Wohnflächengröße berücksichtigt, fällt die Betriebskostenabrechnung für
den Mieter geringer aus. Beachten Sie bei jeglichen Beschwerden die Jahresfrist!


Mieterhöhung auf Basis der Wohnfläche


Die tatsächliche Wohnfläche muss beachtet werden, wenn der Vermieter die Miete aufgrund ortsüblicher Vergleichsmieten erhöhen möchte. Hier gilt die 10-Prozent-Regel nicht.

 

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung


Für Mietverträge, die vor 2004 geschlossen wurden, gilt in der Regel bei der Flächenberechnung die zweite Berechnungsvorordnung. Für Mietverträge ab 2004 ist die Wohnflächenverordnung notwendig. Besonders bei Sonderregelungen wie bei Dachterrassen, Loggien und Dachschrägen ist man sich nicht immer einig, wieviel angerechnet wird. Hier verschafft die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung Klarheit.


Anrechnung nach WoFlV:

 

  • Dachschrägen und Treppen: Ist die Grundfläche unter einem Meter, wird sie nicht bei der Wohnfläche berücksichtigt. Grundflächen zwischen einem und zwei Metern werden zu 50 Prozent einberechnet.
  • Balkone, Terrassen: Die Grundfläche bei Terrasse und Balkon wird in der Regel zu 25 Prozent angerechnet. Aufgrund hochwertiger Ausstattung oder guter Lage zählen diese Flächen bis zu 50 Prozent zur Wohnfläche.
  • Keller: Nach Wohnflächenverordnung zählen Keller nicht zur Wohnfläche.


Wohnfläche vermessen:


Die WoFlV sieht es vor, dass der freie Raum zwischen zwei Wänden gemessen wird.
Fußleisten zählen zu den Wohnflächen und es wird daher darüber gemessen.


DIN 277 Verordnung


Geht aber aus dem Mietvertrag hervor, dass die Wohnfläche nach DIN Norm 277 gemessen
wird, dann zählen Dachschrägen, Treppen und Keller zu 100 Prozent zur Wohnfläche. Dies gilt aber nur noch bei Mietverträgen, die vor 2004 geschlossen wurden.


Falsche Flächenangaben bei Immobilienkauf


Eine fehlerhafte Vermessung bei der Wohnfläche ist für Sie als Immobilienverkäufer nicht nur ärgerlich, sondern führt in den meisten Fällen zu einer Kaufpreissenkung auch nach dem notariellen Kaufaubschluss. Am besten geschützt sind Sie, wenn vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eine genaue Flächenberechnung stattgefunden hat.

Sie, als Käufer, haben Anspruch auf Schadensersatz, für den Fall, dass die Fläche kleiner ausfällt als vereinbart. Sie haben zusätzlich auch die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die Rechtsgrundlage ist dabei eindeutig.

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