Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung: Die besten und wichtigsten Hacks, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen und senken wollen, als privater Vermieter oder Mieter

Private Vermieter und Mieter teilen sich die Kosten der Nebenkosten einer Immobilie. Die Nebenkostenabrechnung erstellen kann mit etwas Geduld und Recherche in der recht komplexen Thematik eine Herausforderung sein.

Fehler in der Nebenkostenabrechnung haben oft unangenehme Folgen und führen leicht zur Auseinandersetzung und Erklärungsnot bei den Mietern. Jetzt erklären wir, wie sie die Nebenkostenabrechnung selbst erstellen, wie sie die Nebenkosten senken können und welche Fehler es zu vermeiden gilt.

Senken Sie jetzt erheblich Ihre Nebenkosten, indem Sie Ihre Wohnfläche auf Richtigkeit überprüfen.

Wohnflächenberechnung

1. Nebenkosten senken: Nebenkosten zu hoch? Die besten Tipps, wie Sie die Nebenkosten senken

Die “Nebenkostenabrechnung” für viele ist Sie am Ende des Jahres ein Fluch oder ein Segen. Je nachdem ob Sie Nebenkosten nachzahlen oder zurück erhalten. 

Das Gefühl wenn die Nachricht kommt teilen allerdings alle Mieter oft. Dabei können Sie mit diesen Tipps und Tricks Ihre Nebenkosten senken. In Deutschland wird monatlich ca. 2,00 EUR pro m² für Heizkosten und Warmwasser investiert. Bei einem Haus von 100 m² sind das bereits 2000 EUR in Jahr.  

[Schätzung angepasst auf Basis der erhöhten Heizkosten und Energiepreise 2022]

Wohnflächenberechnung überprüfen

(jede 2te Wohnflächenberechnung weicht stark von dem Ist Wert ab. Prüfen Sie mit unserem HIER ob Sie eine zu Hohe Miete und Nebenkosten zahlen. 

Wenn Ihre Wohnflächenberechnung 10% von der echten Wohnfläche abweicht, dann können Sie rückwirkend Ihre Mietkosten und Nebenkosten senken. Wie Sie Ihre Wohnfläche selbst vermessen und Ihre Wohnflächenberechnung erstellen können zeigen wir HIER.

Lüftung - schneller Austausch von feuchter Innenluft und Frischluft.

Durch vernünftiges Lüften können Sie Heizkosten sparen. Schnelles Stoßlüften ist wesentlich effektiver als ein gekipptes Fenster. Durch die schnelle Luftzirkulation entweicht die Warme Luft im Raum sehr schnell, allerdings bleiben die Wände immer noch warm und heizen den Raum schnell wieder auf. Bei einem gekippten Fenster entweicht die warme Luft langsamer, aber die Raumwände kühlen stetig aus. 

Raumtemperatur anpassen und pro Grad 5 - 7% sparen

Mit jeden Grad um das Sie die Raumtemperatur senken können Sie mit einer Ersparnis von bis zu 7% /Grad rechnen. 

Die optimale Raumtemperatur bewegt sich im Rahmen von 20 Grad. Das bedeutet Sie sollten Ihr Thermostatventil der Heizung oder digitalen Thermostat Regler auf Stufe 3, also 20 Grad stellen. Wenn Sie die Heizung auf voll stärke aufdrehen verursachen Sie damit einen extremen Energie und Emissionsverbrauch, was auf finanzieller und Klimaschonender sicht unvernünftig ist. Auch im Schlafzimmer lohnt es sich die empfohlene Schlafzimmer Raumtemperatur von 16 bis 18 Grad einzustellen. Das Resultat ist ein gesünderer Schlaf und gespartes Geld.

Abdichtungen für bessere Wärmeleitung und Wärmespeicherung

Sie können Heizkosten sparen, indem Sie Außen - Türen und Innen Türen mit isolierenden Dichtungsbändern abdichten. Bewegliche Abdichtungsprofile und Bürstendichtungen oder Matten, sowie Rollos, Vorhänge und Jalousien sorgen dafür, dass die Wärme im Haus länger erhalten bleibt und das Gebäude länger zum Abkühlen braucht, ähnlich wie bei einem geschlossenen Wintermantel.

Heizkörper heizen besser, wenn Sie frei stehen

Lange Vorhänge, Möbel und Verkleidungen können die energieeffizienz Ihrer Heizkörper schwächen. Sorgen Sie dafür das Ihre Heizung die Raumluft gut umwälzen kann und genügend Abstand vorliegt. Denken Sie auch daran Ihre Heizung regelmäßig zu entlüften. 

 

Tipp: Nach einem langen Sommer sind die Ventile an der Heizung manchmal etwas festsitzend. Durch leichte rhythmische Schläge mit einem Hammer können Sie das Ventil einfach befreien.

Jede 2te Wohnflächenberechnung ist nicht korrekt. Dadurch zahlen Sie zu viel Miete und Nebenkosten

2. Nebenkostenabrechnung: Welche inhaltlichen Bedingungen müssen beim Erstellen der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden?

Wenn die Nebenkosten zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurden, muss der Vermieter Nachzahlungen beim Mieter einfordern können.  Sind die Betriebskosten höher ausgefallen als die gezahlten Abschläge des Mieters, so sollten Sie die strategischen und inhaltlichen Bedingungen beachten, damit später keine Fragen aufkommen: 

 

  • Aufstellung der Gesamtkosten des Hauses
  • Betriebskosten nach Betriebskostenarten aufgeschlüsselt
  • Verteilerschlüssel angeben
  • übersichtliche Gestaltung der Nebenkostenabrechnung
  • die Einzelkosten für jede Wohneinheit/ Wohnung

 

Achtung: Auf der Basis der Gesamtnebenkosten und der weiteren Werte, ermitteln Sie die Einzelkosten für die Mieter. Mittels dem Verteilerschlüssel errechnen Sie durch addition mit dem Gesamtkosten der einzelnen Nebenkostenarten die Einzelkosten.

 

Nebenkostenabrechnung Vorlage

Inhaltliche Bedingungen der Nebenkostenabrechnung

Es ist Ratsam gleich die genutzten Verteilerschlüssel und deren Erläuterung zu benennen. Die Belege für die entstandenen Kosten müssen der Nebenkostenabrechnung nicht angehängt werden, aber nach §259 BGB hat der Mieter auf Anfrage ein Einsichtsrecht.

 

Inhaltliche Bedingungen: (Schriftlich - Zustellung per Email, Fax, Brief sind möglich)

 

Die Gesetzeslage für eine professionelle Nebenkostenabrechnung setzt folgende Angaben vorraus: 

 

  • Name des Sachbearbeiters (Vermieter)
  • Name & Anschrift des Mieters
  • korrekte Benennung des Abrechnungszeitraums - höchstens ein Jahr, und der Nutzungszeitraum des Mieters. 
  • Bezeichnung Wohneinheit, die sich die Nebenkostenabrechnung bezieht: Wohnungsnummer, Adresse, bzw. Etage und Lage
  • Benennung der einzelnen Kostenarten – entweder gemäß dem Kostenkatalog von § 2 Ziffer 1 bis 16 Betriebskostenverordnung oder nach individueller mietvertraglicher Vereinbarungen nach den Betriebskostenarten
  • Angabe „sonstigen Betriebskosten“ gemäß § 2 Ziffer 17 BetrKV
  • Angaben Gesamtkosten alle Betriebskostenarten
  • Erklärung des festgelegten Umlageschlüssels (Wohneinheiten, Wohnfläche oder Personenzahl)
  • Berechnung der Nebenkostenanteile für den einzelnen Mieter 
  • geleistete Vorauszahlungen des Mieters
  • Ermittlung Erstattungsanspruch oder Höhe einer Nachforderung 

 

Achtung: Nicht alle Nebenkostenarten dürfen auf den Mieter übertragen werden.

 

3. Nebenkostenarten: Diese Nebenkosten dürfen abgerechnet werden:

  • Grundsteuer
  • Kosten für Heizungsanlage (Wartung, Energieträgeranlieferung, Messung)
  • Wasserversorgung - dazu gehört Wasserzähler, Wasserversorgung und Wasseraufbereitung, Wartungskosten
  • Entwässerung und Abwasser von Schmutz und Niederschlag
  • Betriebskosten zentraler Warmwasserversorgungsanlagen
  • Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Warmwassergeräten
  • Kosten für Personen- und Lastenaufzüge
  • Müllbeseitigung und Straßenreinigung
  • Gebäudereinigung
  • Gartenpflege
  • Hausmeister
  • gemeinschaftlichen Breitbandleitung oder Antennenanlage
  • Versicherungen (Gebäudeversicherung; Glas und Elementarschäden, Haftpflicht:Öltank, Gebäude, Aufzug, Photovoltaik)
  • Allgemeinstrom - Beleuchtungskosten
  • Schornsteinreinigung (Kehrgebühren)
  • Kosten des gemeinschaftlichen Waschraums (Strom, Wartung, Wasserversorgung)

 

Achtung: Nicht zu den Betriebskosten zählen ausdrücklich Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, sowie Verwaltungskosten nach § 1 Absatz 2 BetrKV.

 

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